案例主題：
陳先生向王小姐承租店面經營餐廳，租約簽訂租期5年，按月給付租金，但在租賃期間內，陳先生若欲提前終止契約須支付3個月租金額之違約金。雙方簽約後，餐廳生意良好，但隔年卻發生武漢肺炎疫情，導致生意一落千丈，入不敷出，甚至積欠租金，請問陳先生可否以疫情為由，請求王小姐調降租金，或不付3個月租金提前終止租賃契約？說明分析：
近期「嚴重特殊傳染性肺炎」（即COVID-19，2019年新型冠狀病毒疾病，又稱武漢肺炎）在全球肆虐，我國政府雖超前部署、防堵得宜，然疫情蔓延仍是導致國外及國內遊客數量銳減，民眾更是大量減少外出機會，對民間產業及整體經濟產生重大衝擊，尤其餐飲業更是重災戶之一，業績大幅下滑，有些業者更是入不敷出，無法負擔房租，此時店家是否可以疫情為由，向房東請求調降租金，或不付賠償金提前終止租賃契約？
關於「調整租金」部分，涉及到可否主張情事變更原則請求減少租金，依民法第442條及第227條之2皆為該原則之請求依據。其中民法第442條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，契約當事人得聲請法院增減其租金，可是但書規定，定有期限之租約則不能請求增減租金，反觀民法第227條之2，則未對此做出限制，只要契約成立後，情事變更非訂約當時能預料，而依其原有效果顯失公平者，契約當事人得聲請法院增減給付。然而，民法第442條但書規定是否為同法第227條之2之特別規定而應優先適用，該法律解釋問題涉及到不動產定期租約是否一律不能請求增減租金，法院實務對此問題未有一致見解，目前傾向定有期限之不動產租約，如果是基於價值昇降以外之因素者，仍可主張依據第227條之2調整租金。在本案例中，陳先生與王小姐在簽訂定期租約後發生武漢肺炎，受疫情影響營運，符合民法第227條之2之情事變更非當時所得預料之情形，因此陳先生可依此請求法院減少租金給付。
關於「提前終止租約」部分，涉及到該給付之金額是否屬於「違約金」。目前法院實務見解認為違約金係當事人約定不履行債務時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，至若當事人約定一方解除或終止契約，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權或終止權之代價，兩者性質迵異（節錄最高法院103年度台上字第2251號判決意旨）。在本案例中，陳先生與王小姐於租約中約定提前終止租約之法律效果為3個月租金之違約金，性質上是損害賠償額之預定，屬於違約金之性質，適用違約金酌減之規定，因此陳先生若主張提前終止租約，可依民法第252條請求酌減違約金之數額，酌減之數額依一般客觀事實、社會經濟狀況，及當事人所受實際損害情形為酌定標準。
為了避免前述可能產生法律適用及結果上之不利風險，就調整租金部分，建議可於契約中增訂租金調整約定，例如：天災、疫情…等不可抗力事故發生，影響營業狀況者，店家可直接依約請求房東調降租金；就提前終止租約部分，則建議將該契約上約定之法律效果改為具有損害賠償性質之違約金，而有民法第252條酌減違約金條款之適用。
Tips：
承租店面事前須妥善訂約，可減少許多不必要的糾紛，故在簽訂不動產租賃契約前，應先審慎瞭解自身契約上的權利義務，並評估可能產生的法律風險，以擬定相應的預防措施。
文章出處：https://beboss.wda.gov.tw/News_Content.aspx?n=155&s=13475