法律論壇

A:  你好:

1.關於買賣之瑕疵擔保責任

第三百五十六條 (買受人之檢查通知義務)
　　　買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
　　買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
　　不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物
第三百五十七條 (檢查通知義務之排除) 前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。

第三百五十九條 (物之瑕疵擔保效力－解約或減少價金) 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
第三百六十條 (物之瑕疵擔保效力－請求不履行之損害賠償) 　　買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

因此，在賣方未告知是中古屋或是故意未告知天花板有漏水之情形下是可以根據上開規定向賣方請求解除契約或減少價金甚至債務不履行之損害賠償（視該瑕疵是否屬重大蝦疵而決定能否解除契約）(但應注意合約中是否有約定依現狀交屋倘若有除非是不能即知之瑕疵否則恐怕就不能主張上開瑕疵擔保)

2.關於仲介責任

依據不動產經紀業管理條例規定

第二十三條 (不動產說明書之解說責任) 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。
　　前項說明書提供解說前，應經委託人簽章。

第二十六條 (經紀業與經紀人員應負之賠償責任) 因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。
　　經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
　　前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。
　　受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳

因此如果仲介有故意不告知瑕疵之情形亦可依上開規定請求仲介經紀業賠償


3.關於管委會責任部分

如果頂樓地板部分確實導致你天花板漏水之原因由於頂樓屬於公共設施之一部分因此可以請管委會負責維修
但是不可以此原因拒繳管理費因為二者間並無對價

何志揚律師