法律論壇

A:  您好:

1.關於租賃契約是否合法終止部分
租賃契約之終止，按民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」復按同法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」
意即，租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止租約；租賃契約定有期限者，亦得自行約定當事人一方於期限屆滿前得終止租約，若未有上開約定，則契約雙方須另外協議終止租約。而依您所述，目前系爭租約之一方當事人欲終止契約，惟誠如前述，終止租賃契約之協議書亦須由雙方合意簽訂，若僅一人簽約，該協議書恐不生效力。

2.關於租賃契約對房屋受讓人是否繼續存在部分
按民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
承前，倘系爭租賃契約未經合法協議終止，則該租約仍繼續存在。又依您所述，系爭租賃物(即房屋)現已出售予第三人，且系爭租約(即您所謂的原契約)為未經公證、期限未逾5年之不動產租約，不在民法第425條第2項排除前條規定適用之列，故依同條第1項規定，系爭租約對於房屋受讓人應繼續存在。
惟實際情況如何，仍須視個案情形而定，因此，如您對系爭租約之效力及後續處理機制仍有疑慮，建議您向專業法律人士為正式諮詢。

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