法律論壇

A:  您好:

在買賣契約中，除了實體物品本身的價值、效用可能會有瑕疵，例如買的房屋有毀損，甚至是海砂屋，會造成買受人房屋價值及效用上的減損，此稱為「物之瑕疵」；該物品抽象「權利」的價值、效用也可能會有瑕疵，例如買的房屋上有設定抵押權，會造成房屋權利價值及效用上的減損，此稱為「權利瑕疵」。依您所述，買賣標的上有部分已為既成道路，顯然無法正常使用，應屬於權利瑕疵。

而若當初賣家填具並簽章的「不動產標的現況說明書」，為系爭買賣契約的一部分，其中並未記載有既成道路的情況，賣家就此應負權利瑕疵擔保責任，如賣家未履行權利瑕疵擔保責任，買家得依民法第349條、第353條、第226條第1項規定，請求賣家賠償損害；或可依民法第359條主張解除契約回復原狀(請求返還簽約金)。

以上意見僅供參考，具體執行細節仍請依律師建議為之。