Q: 律師您好～
去年3月買了一間中古房屋
(購買時屋齡約14年，且屋主有將房屋重新裝潢過)
但卻在今年的12月中發現靠近浴室的牆壁出現漏水狀態
經抓漏師傅確認後，發現並不是大樓管路的問題
而是屋子本身管路造成的漏水
請問這樣可以請求前屋主修復及減少價金嗎？
在網路上有看到大家都說漏水可依民法中第356條及第365條來要求前屋主負責
但是詢問當初的仲介與代書後他們都回答保固期只有半年
過了此期限後需自行負責
且因為我已經居住一年多了
所以仲介與代書皆說前屋主沒責任也沒義務要幫我
實際上真是如此嗎？
如果不是這樣的話我該如何保障權益呢？
民法356條中提到的依通常之檢查不能發見之瑕疵包含漏水嗎？
可否協助解釋民法356及365條呢？
另外，交屋且入住後發現房屋內電氣管路有問題
當時並未向前屋主告知且已自行修復
如今可以和漏水的問題一起與前屋主交涉嗎？
如果仲介不願意協助請前屋主出面時我又該如何？
以上問題，煩請協助回答~ 非常感謝!!
A:
您好：
您所提出之問題，重點在於民法第三百五十六條之通常檢查能否發現瑕疵之問題。也就是說，所謂發現瑕疵六個月內不主張而權利消失，是指能夠發現之情形。所提問題之漏水情形，是否屬於通常檢查可能發現，其實很難有一個具體的標準，所以對方可能就以使用一年之時間，以使用時間為認定之標準，因為無法在此詳細確認您房屋漏水的具體狀態，所以用理論的討論而言。若該漏水情形，在使用那一年只是小小的漏水，所以無法確認，而經過長時間的使用，始發現該漏水的狀態，仍有可能認為一年後始發現瑕疵。所以若您爾後想主張權利，原則上在該案例，應該是減少價金較合適。所以您應先發存證信函向賣方主張減少價金，若賣方不願協調，或不願和解，再考慮是否進入訴訟主張。
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