法律論壇

A:  您好：有關您所述的情形，乃屬買賣之物的瑕疵擔保問題，關於幾個問題點分述如下：
一、因為買賣契約是存在於您先生及買方，所以有關所有買賣契約的爭議，是存在於您先生及買方。若您先生是向建商買的，則又是另一個買賣契約關係。因此，買方認為有瑕疵問題，才會請律師發函通知解約，但是，不是律師發函解約就絕對發生解約的效力，必須視瑕疵情節而定。
二、關於該房屋出賣之時即有漏水情形，該漏水的問題就屬瑕疵。首先，應該先確認該漏水的問題是否嚴重，在法律判斷上，如果該漏水情形不嚴重，或屬可修復，則買方就只能請求您先生減少買賣的價金。若漏水情形真的非常嚴重，而可能構成重大的瑕疵，才可以解約。因此，就來文所述情形，到底有無漏水，應先確認，其次要在確認該情形是屬於「減少買賣價金」或是「解除契約」的情形。所以說，您先不用太擔心，不是律師發函，就一定發生函文內容的效力！