法律論壇

A:  [quote:5559a330aa="劉先生"]律師您好


本人因為中意新竹某一預售屋建案
9月底當時於議定售價後付出訂金九萬
當時建商扣押購屋臨時證明單三聯單並未交付本人
雙方並商定契約內容有疑義交由建商先行內部審議
後因契約內容多有爭議之處而進入雙方協商階段
最近建商以本人拖延簽約為由，突然出具該購屋臨時證明單
聲明已超過當時註明之5日期限，並發出存證信函要求即刻履約或退約


爭議項目中有一項是賣方要求買方必須無條件同意附帶簽具"夾層加建委託書"，並法律責任自負
且主契約必須內含夾層加建的價款且不予註明夾層加建價款
若本人不同意則賣方不予出售本人此建案
致使本人耗費時日與賣方多次往返協調
但賣方皆以公司規定為由回應而拒絕更改


想請教法律專家的是
(1)在買賣雙方進行契約內容因爭議而進行協商時，建商是否可以就預約金單據上的註明已超過其認定之時效而視買方違約而逕自處理？
(2)賣方可以單方面認定買方不願配合其規定進行簽約,而取消雙方的交易嗎？
(3)不知有何法律條文可以參考以保護買方的權益？


謝謝法律專家撥冗協助解答!

新竹劉先生[/quote:5559a330aa]


劉先生您好,茲簡要說明如下:

1.買賣契約僅需意思表示合意,雙方契約及生效成立(民法第153條),.收受訂金推定契約成立(民法第248條).故

劉先生與建商之不動產買賣契約應成立生效.

2.然建商當時並未交付三聯單予劉先生,應可推論當時三聯單之內容非雙方就買賣契約之內容,故建商以三聯單

上之記載為請求(履約或退約)即失所附麗. 但須注意是否函有催告之意思.

3.既然三聯單記載非雙方合意之契約內容,賣方自不可依三聯單之記載單方面認定買方不願配合其規定進行簽

約,而取消雙方的交易.

4.基本上有關夾層部份,若確實非屬建築圖之ㄧ部,確實其相關法律責任需由要求增建之ㄧ方自負其責,故基本上,

劉先生您之權益,除非雙方另有書面協議(基於舉證所需,非契約成立生效要件),於建築圖及廣告範圍內等屬契

約之ㄧ部範圍內,應均受法律之保障.

5.若認有必要,可參考民法第247條之ㄧ