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租屋 口頭承諾是否算契約


林OO 發問於 2022-09-07 | 臺中 | 文化、運動、休閒及其他服務業

Q: 您好:
目前承租透天(4位住客+1房東A)中2樓雅房
租屋簽約時,A表示整棟五層樓水電瓦斯費各為一帳單,因此以"住宿人頭均分",但未註明於契約中。

入住前,因交屋房況不佳,到處都是霉斑及灰塵,因此請人拆洗冷氣洗衣機及打掃,且訂製窗簾、沙發套等多項家具。
入住後,因發現三顆電錶,A才改口說二樓(我房+浴室+A各式電器廚房)為獨立帳單,三四樓為另一張帳單。
一個月後,A表示觀察我洗澡次數比他人多,因此要求我負擔水+瓦斯額外的帳單,但無法明確證實我多用多少資源,以及提出確切的拆帳方法。

期間,我記錄了各電錶和我房間內的用電量,發現兩個禮拜二樓用電256度(我房只用110度),三四樓共三位住客僅使用23度。
與A溝通後,A堅持要求我付多出來的水、瓦斯費以及二樓帳單,並表示若我無法接受,那就搬走。

想請問:
1) 房東這些行為是否有違法?
2) 我能否拒繳其要求水電瓦斯費用?
3) 若房東強制我搬離,能否要求一個月賠償金及搬遷費?

非常感謝您!

民事 租賃糾紛 契約之訂立與糾紛

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A:  一、口頭承諾契約即成立
1.當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。民法第153條訂有明文。又同法第 248 條,訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。
2.租賃契約為不要式契約,雙方意思表示合致即發生效力,不以書面簽訂契約為必要。因此,簽約時房東表示:「整棟五層樓水電瓦斯費各為一帳單,因此以"住宿人頭均分"」之部分亦生契約效力。但口頭協議如要進行訴訟,仍需相關證據佐證有此口頭協議存在。

二、房東要求您多負擔水費及額外瓦斯費用,違反契約內容
1.依上開敘述,意思表示合致,租賃契約即成立。故房東未依照契約以住戶人頭均分水費及瓦斯費,而要求您多負擔水費及瓦斯費,違反當初契約內容。恐有民法第179條,不當得利之嫌。

三、若為不定期契約,房東得終止租賃契約,但至少應提前告知
1.不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。民法第422訂有明文規定。
2.民法第 450 條第一項規定租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
又第二項規定,未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。
而第三項規定,前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
3.故,本件,房東得依當初契約規定支付期限之內容,提前告知您搬離時間。

四、您得請求損害賠償
1.因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。民法184條訂有民文規定。
2.本件,如因房東違法強制驅離,而需突然搬遷徒生之損害,得依民法規定,向房東請求損害賠償,求償的具體金額,需視您損害內容而定。請將各單據保留,以利求償。

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