Q: 我的房東把店面賣掉了，根據對方仲介的說法，新屋主會重新再跟我打一份內容一樣的合約，不會影響我的權益。
我是開餐飲店的，大約在兩個月前與前老闆頂下這間店面，在簽約時是跟房東打一份新合約承接原本與前老闆的合約內容，並且作證房東與前老闆的合約作廢。
原店租在疫情後外送平台盛行的現在對我來講實在很高，當初未能考慮到這一點，而剛好現在換個屋主，又因對方說要重打合約，我想要趁這個機會要求降租。
問題一：如果我因為想降租，未能跟新屋主達成共識而不跟新屋主簽約，我能否主張房東違約，並要求房東賠償我違約金或是裝潢費、加盟金等開辦費。
問題二：我沒有跟新屋主打新合約，所以原本的合約依舊生效，那是不是我還是一樣要繳房租給房東(前屋主)。
問題三：假設今天為了解決我這個難題，新屋主跟房東達成共識，不需要跟我簽約，而是讓原本的合約繼續生效，我繳房租給房東，房東再轉給新屋主，這樣就不需要與我打合約了對嗎。
問題四：以上三點是否都能用一個方法去解決。就是我得在他們考慮到有這種狀況之前先去找房東在合約內容裡面新增一項「房東須為房屋所有權人」
A:
您好,
您原有的租約如租約中沒有額外加註房東有權出售房屋由新屋主決定是否續租，且租期小於五年，則您可依民法第４２５條規定，主張買賣不破租賃原則，也就是在租賃期間，就算原房東把房屋出售給第三者，您的租約對買受人（新屋主）仍屬有效，不能任意趕走承租方。之後的房租應該是交給新屋主，而不是舊屋主。
如您想要求新屋主降租，就是變更租賃條件，要雙方同意才可以。
以上回覆僅供參考，實際狀況還是要視個案具體狀況才可以提供更具體的建議。
如有任何問題，再請不吝來電賜告。
陳麗雯律師 敬上
TEL:02-2542-9950
LINE ID: winniechern
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