法律論壇

A:  您好：
關於您的問題，請您先行參照民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」。此為出租人之主要給付義務，而出租人就此租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態（參見最高法院91年度台上字第1733號判決意旨）。次按同法第435條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」，同法第436條復規定：「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」。又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此乃出租人之租賃物交付及保持義務。出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務；倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務（最高法院94年度台上字第168號判決意旨參照）。易言之，依民法第436條之規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，承租人得按不能為約定之使用、收益之情形，請求減少租金或終止契約，學理及立法體例將此條規定，界定為租賃之權利瑕疵之效果，故第三人有妨害承租人使用收益者，出租人亦負有為承租人排除之義務（最高法院47年台上字第1815號判例及94年度台上字第168號判決意旨參照）。承租人因第三人就租賃物主張權利，致對於租賃物不能為約定之使用收益時，不論權利瑕疵存在於何時，承租人均得本於民法第347條、第353條、第227條規定，依權利瑕疵擔保準用債務不履行之規定行使權利（即請求損害賠償）。而此等屬於債法分則性質之瑕疵擔保請求權，與前開屬債法總則性質之不完全給付之債務不履行損害賠償請求權，具有請求權競合關係。雖兩者最終同適用民法第227條以行使權利，但其間差異，在於瑕疵擔保責任屬法定責任，為無過失責任，無庸證明出租人有可歸責之事由。另按民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」是以，出租人於租賃期間內，就租賃物未能繼續保持合於用益狀態者，自難謂已盡其保持義務，其給付自未合於租賃之債務本旨，若有可歸責於出租人之事由，自屬於債法總則所規範之不完全給付之債務不履行，承租人得依民法第227條規定請求損害賠償。

以上建議提供參考，如有任何問題，歡迎與我們諮詢，謝謝 (Line@帳號: @462lvlvy)