Q: 民法877規定，土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。有疑義者係，若土地所有人將土地設定抵押後，將土地出租與第三人在其上建造房屋，嗣土地所有人因無力清償債務，為擔保設定抵押之土地被抵押權人聲請執行，但抵押權人並未聲請併付拍賣土地上之第三人所有之房屋。則土地拍定人和土地上房屋所有人之法律關係為何?
A:
洪先生您好：
依照最高法院62年度台上字第4615號判例「抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。」
房屋所有人與原本土地所有人之租賃關係轉由土地拍定人承受，意思是，土地拍定人與房屋所有人仍為租賃關係。
感謝您的提問！
希望有回答到您的問題！
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