法律論壇

A:  一、A君的訴求是否有理？主要判斷非建造或使照設計，而是雙方之契約書及附件，其所繳付之價金包括坪數是否無短少？而其於契約之公設是否有述明有綠地，如有，貴公司仍有可能構成違約，不完全給付，如果契約未明定特定公特之項目包括緣地，其主張即難成立。
二、公設綠化面積違規使用，要看是否在銷售時之契約、附件及廣告中有承諾，如無，只是單純於使用執照發放後變更使用用途，而非變更使照內的使用用途，致有建築上之違規，如有違契約義務，有可能構成承購戶以不完全給付為由求償之理由。
三、同上。
四、如Ａ君起訴後，公司再變回緣化面積，其起訴理由即不成立，但是本件另一方法是：其實建商只要照
契約及使照等點交公設，到時候，成立區分所有權人會議，管委會，由其區分所有權人會議決定到底是否要保留緣地或變更用途，如果大會決定變更緣地為道路，建商再作順水人情施作，可建立口啤也不違約。
所以本件如能透過區分所有權人會議決定該公施如何使用有利其全體住戶，亦不失為一項判斷基礎。
五、如果本件未依上開判斷方式為之，且契約有所明定緣地，Ａ君勝訴，依題示方式，不完成給付，解約還款之機會應不大，但是仍有可能構成減少價金之賠償。

A:  [quote:e64909aeb2="陳先生"]律師你好：

我們是北部一建商, 我想請教一下, 我們有一個住宅建案於今年4月份已交屋完畢, 而其中購買社區內一樓店面之住戶A君交屋後,覺得此一一樓店面價值不如當初預期, 並覺得當初購買價金過高, 於是希望我公司原價收回或以減少價金方式處理。但本公司當然不可能同意屋主A君的要求, 故A君擬以下列情事提起訴訟以期迫本公司以原價收回他的房子:

A君購買之一樓店面為此社區唯一之店面並正面對20米道路, 而依建照圖上此店面右方應為8米綠化面積, 即應為景觀或草皮等, 但因於交屋期間眾多住戶向本公司口頭陳情希望將此8米綠化面積改舖柏油並作車道使用,當時本公司也聽從住戶建議認為此二工變更實為其他200多戶之便利, 於是便在使用執照取得後,才作此變更, 不料A君如今以此「8m綠化面積現況與建照圖不符,屬違規使用 」，為由向法院提出訴訟, 期迫本公司以原價收回他的房子或以減少價金方式賠償。
（前提：我公司於銷售時皆未有任何廣告或圖樣顯示此區塊為綠化面積, 故應也無廣告不實的問題）
請問,

1. A君的訴求於法有據嗎?

2. 公設之綠化面積違規使用可構成社區住戶退戶或要求賠償的理由嗎?

3. 公設之綠化面積違規使用可構成所謂 「不完全給付」的條件，需負損害賠償的責任嗎？

4. 如A君提出訴訟後,我公司再照建照圖將此8m柏油道路施作回綠化面積, 那A君是否還可要求退戶或賠償?

5. A君勝訴、我公司須賠償的機會大嗎?

十分感謝您的諮詢服務, 謝謝[/quote:e64909aeb2]



敬啟者：
1、Ａ君的訴求於法尚屬無據。
2、公設之綠化面積違規使用非可構成社區住戶退戶或要求賠償的理由。
3、公設之綠化面積違規使用與不完全給付的條件尚有差距，似難謂應負損害賠償責任。
4、如貴公司再照建照圖將8m柏油道路施作回綠化面積，Ａ君更無理由要求退戶或賠償。
5、Ａ君全勝的機率不大，貴公司的賠償機會亦不大。
6、以上屬個人意見，謹供參考。
　　　　　　　　　　　　　　　聖德法律事務所/林順益 律師　2005.11.7