Q: 您好:
我們是中小企業者,因遇到租賃關係遲遲無法解約或終止契約之問題,故特向貴處請教!!
事由簡述如下:
1. 我們以營業為目的下，向另一家企業(簡稱乙)承租乙所有之加油站土地及所有生財器具，以能永續營
業。惟乙當初未詳細告知該加油站，因處低漥區每逢大雨常遭淹水之苦，更因兩次颱風之故，致使該加
油槽進水，且其鄰人均知此加油站易淹水及油槽浸水之事，使之鄰人無人願意進站加油。
2.此後我們多次發存證信函表示解約或終止租約之意，但均未獲乙回應。故而本件進入訴訟程序且已開8次
庭，仍未獲果(因法官每於開庭之時，詢問是否願意調解，乙方均表願意，但於調解庭又草草了事，且乙
方每次均派不同代表人前來，均表無權決定)。
3.據此，我們疑問在於，解約或終止契約應只需向他方當事人以意思表示為之即可，依民法258、263規
定。
故a.是否非等到法院判決後，方可主張解除契約或終止契約？我方方得撤離之？
b.還是可依瑕疵給付之效力，直接主張解除契約？又乙方仍未肯配合並且點交， 我們可否通知於期間
內仍未辦理之，我們直接撤離，若有所損害之發生將由乙方負責？
c.或是可依第347條有償契約之準用，主張第354條瑕庛擔保效果與第359條物之瑕疵擔保之效力-解除
契約？並同前項，直接撤離？
d.解除契約之效力與終止契約之效力兩者不同，我方該如何主張是為有利??
A:
你好:
針對你的問題,僅回答如下,希對你有所助益:
1.首先,回答你提問:是否非等到法院判決後，方可主張解除契約或終止契約？我方方得撤離之？
法院判決係在於判斷當事人間之主張是否有理由,換言之,你應該是先提出你的主張(解除契約或終止契約,或損害賠償金額)後,由法院予以判斷,你的主張是否有理由,所以,順序應該是:你主張契約解除或無效後,對方若亦同意,則無訴訟之必要,契約就此終止或解除,若對方不認同,則你就要起訴請法院來判斷到底是你請求終止或解除有無理由(雙方有爭執,雙方各說各話,到底誰有理?當然要由法院依法判斷之,而法院之判決有絕對拘束力,雙方就要遵守),所以,若將來本案獲法院勝訴之判決,那你自然可以撤離或請求損賠,若敗訴,則表示妳終止或解除契約無理由,自然,該契約仍屬有效,雙方均依契約履行之.
2.所以,本件之重點在於你們可否依法主張終止或解除契約.
3.雖然租賃契約,依實務見解,係可以民法347條準用354條之規定,惟此判斷上加油站因處低漥區每逢大雨常遭淹水之苦是否屬該條項所 規定之(有減少其通常效用之瑕疵或契約預定之瑕疵)仍有待法院予以判斷.
不過,依個人所見,應有該條項之適用才是.
4.另依民法第423條規定,出租人應以合於所約定使用,收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於目的使用收益之狀態.因此,你亦可以承租之加油站,因未符合承租時所約定使用收益之狀態,而主張終止租約.
至於本件應主張解除或終止,依個人所見,因為承賃契約是持續 性,故應是終止租約.惟不論終止或解除,亦均不影響損害賠償之請求,故對於你向出租之請求權益,因不致有太大之影響.
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