Q: 律師, 您好:
如題, 我兩年多前頂了一家咖啡廳來營業, 當初跟房東簽了兩年的租約, 已於今年7/31日到期, 後又另簽短期租約兩個月到98/9/30. 在九月中旬我打電話告知房東, 我不再續約, 並決定將店頂讓給其他人, 又如果我沒在10月中旬前將店頂出去, 就會在月中把東西淨空把房子還給房東, 電話中房東有答應讓我頂讓但新的承租人要他先看過認可才要出租, 到9/29日時我已找到合適的頂攘者, 並於10月初安排雙方見面, 當天我們三方(房東, 我跟新的承租人)一起到店裡談頂讓及租約問題. 那因為之前二樓的鄰居有反應我們的廚房的味道問題, 所以房東要求我們要將味道的問題改善, 完成後就會跟新的人簽租約並讓我將店頂讓出去. 但事情已經過了一個星期我都依要求改善加裝好了, 但房東卻強調說要二樓鄰居確認沒有問題才要談後面的問題.
想請問:
1. 我跟房東的租約問題跟第三人有關係嗎(樓上鄰居)? 是否一定要鄰居看過我才算完成, 房東不能自行決定嗎?
如果鄰居一直避不見面, 房東又一直推給他遲遲不處理那我該如何處理, 店一天不頂掉我就要多付一天的
房租, 也沒辦法好好出去工作那這樣對我不是很不公平嗎?
2. 我一定要經過房東的同意才能將店頂給別人嗎? (當初租約上並未載明不能轉租或頂讓)
3. 電話中房東口頭上已經答應讓我頂讓, 但現在他又說他要把房子賣掉不想租給別人了, 這樣算毀約嗎?
4. 我當初是透過電話跟房東說我們最晚10月中沒頂出去就把房子還給他, 那這樣我到底算不算有租約的效力 呢?
5. 房東這兩天有打電話來跟我們要10月份的租金, 那我到底是該付他一整個月的房租還是能先付他一半來保障 自己的權利呢
以上問題很瑣碎, 請見諒, 並感謝各位律師百忙中還抽空回答我的問題, 不甚感激!!!!
A:
賴小姐你好,以下為回覆前述提問:
1.關於是否出租房屋一事，原則上你的房東就有自我決定權，也就是說，是否出租是他自己的決定，但是你房東當然也可考量鄰居的感受而決定不出租。
2.頂讓與轉租不同，頂讓因為是新的承租人與房東新訂的租賃契約，因此是否出租，仍須視房東的意願。
3.既然房東尚未將房屋出租給新承租人，而您也表明不再續約者，則房東若事後表明想要把房子賣了，而不欲出租，若您的租期己屆滿或終止，房東應無毀約的問題。
4.即使你們雙方僅有口頭約定續約至10月中旬，但該約定仍有效力。
5.既然你們已約定”沒在10月中旬前將店頂出去, 就會在月中把東西淨空把房子還給房東”，若您確定會在月中把房子還給房東，原則上應只需付半個月的租金較合理。
以上意見,僅供參考 ~
祝福一切順心 ! 蔡坤鐘律師
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