Q: 律師您好～
房屋仲介公司幫A完成店面租賃及頂讓的手續，事後，發現仲介於簽約前就知道該租賃物將遭強制拆除，卻事先故意擬不利於A的租賃及頂讓契約書，也就是說卸責，當時，仲介收取A一個月房租的服務費，沒有給A任何契約書～急件～謝謝！
不動產經紀業管理條例第17條
經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。
Q1：
倘仲介未具備經紀人員資格而從事仲介業務，與涉詐欺或背信有何關連性？能證明甚麼？
不動產經紀業管理條例第32條
非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。
Q2：
倘非經紀業而經營仲介業務者，與涉詐欺或背信有何關連性？能證明甚麼？
不動產經紀業管理條例第11條
經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。
Q3：
意思是指一家仲介公司成立一定置經紀人一人？
Q4：
如何以仲介公司名稱查詢或得知該公司究竟有無置經紀人呢？
Q5：
倘仲介公司無置經紀人，與涉詐欺或背信有何關連性？能證明甚麼？
不動產經紀業管理條例第23條
經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。
Q6：
倘仲介無提供不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，與涉詐欺或背信有何關連性？能證明甚麼？
不動產經紀業管理條例第24條
雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。
Q7：
倘仲介無提供不動產說明書為租賃契約書之一部分，與涉詐欺或背信有何關連性？能證明甚麼？
謝謝您的回復
A:
你好:
1.仲介公司違反不動產經紀業管理條例第17條之禁止規定,及是否得依同條例第29條處罰之問題(可處新台幣6萬-30萬元之罰鍰)與行為人本身是否詐欺,背信並無必然之關係.後者刑事責任之成立須依具體事實認定之.
2.問題3條文之意思應係指一家仲介公司成立至少應有一人以上之經紀人.
3.公司設立登記時因有涉及經紀人之資格問題,因此申請登記時即應檢送經紀人之資格證明文件,始准辦理登記因此理論上凡經設立許可之經紀業者,自當依規定具備經紀人之資格一人以上,始能獲准設立登記.至於訴訟之時點該經紀人是否尚在該公司服務,或訴訟時該公司有無經紀人員在該公司服務,如與案情有關,可請法院函查得知.
4.問題6不動產說明書與仲介人員向委託人交易相對人之解說如有不實,因該不動產說明書屬契約之一部,則交易之相對人可以意思表示受詐欺之故,依民法92條之規定撤銷契約之意思表示.至有無刑事詐欺責任,須視行為人有無不法所有或不法利益之意圖,及其使用之手段是否詐術為斷,非不動產說明書一有不實,即成立詐欺.
5.違背不動產經紀業管理條例第24條,未將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章,只是違背法律強制之規定,非必然成立詐欺,至所簽之契約因未附此重要之文件而交易之雙方對其內容又有重大之爭議,除可向行政機關要求懲處經紀人員,及經紀業(不動產經紀業管理條例第31條第29條)外,有關契約效力之問題,可依民法92條,第71條之規定行使撤銷權或主張無效.
6.其餘問題,因有部分重覆,請參考以上解答,或本信箱近日對於相關問題之答覆!
7.對於你的急件,因已有相關之解答在前可供參考,而本件牽涉問題較多,致一時未能即刻回覆,讓你着急,謹致歉意,並請鑒諒!
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