法律論壇

A:  針對 台端所述事實，回答如下：

一、 依公寓大廈管理條例第37條之規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」，違反者依民法第71條之規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」；前揭條例第36條及第48條第4款之規定，管理委員會之管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行以下事項：區分所有權人會議決議事項、住戶違規情事之制止及相關資料之提供、住戶違反第六條第一項規定之協調、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管、管理服務人之委任、僱傭及監督、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。而顯然影響住戶權益者，可由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣1000元以上5000元以下罰鍰，並得令期限改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

二、 依同法第51條至第52條，亦規定從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員未依規定執行業務時，可由中央主管機關廢止其許可、停止其執行業務、科處新台幣三仟元以上一萬五仟元以下之罰鍰；如係未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接受公寓大價管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業者，依同法50條規定，可由直轄市、縣(市)主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；其拒不遵從者，得按次連續處罰。

三、 綜上所述， 台端所居住之社區，其管理委員會之決議不得違反區分所有權人會議之決議，否則無效；管委會如有上述未善盡履行義務、職務之情事，或與未經認可之管理公司簽訂合約，原則上不論是管委會或管理公司，如經主管機關查證屬實，雙方皆須受罰，故建議 台端可先蒐集相關事證，於區分所有權人會議中交付討論，如仍無法制止管委會前述情事，則 台端可向各縣(市)建管單位投訴，由主管機關使用公權力來遏止這樣的情況。此外， 貴社區管委會所為之決議，如有侵害您個人權利之情形，亦可參考民法侵權行為相關規定，對其提出起訴並求償。

四、 最後針對 台端所提出可否申請脫離社區，而不受社區管委會制約之方法，參照現行民法及公寓大廈管理條例，皆未有相關之規定，但參公寓大廈管理條例之立法精神及原因，乃為加強公寓大廈之管理維護，提升居住生活品質，並促進公共安全、公共安寧與公共安居；而依前揭條例第53條之規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之及居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」 台端既為貴社區之住戶，公共設施(如水電等)、日常生活、出入安全等自無法與社區之管理脫離關係，故如有上述種種爭端存在於 貴社區，仍建議您可依上述法律途徑處理。

暫覆如上，如有任何問題，尚請不吝來電賜問（TEL:02-8809-1122)

陳麗雯律師敬上
泓廷商務法律事務所
www.omniservice.com.tw