法律論壇

A:  蔡小姐:妳好!
依妳所述,可知該屋所有權原為妳先生所有,他與人簽約出售後又違約將之贈與給妳,造成無法履行買賣契約之結果,自屬違反買賣契約,法律上稱此無法履行契約之結果為給付不能,買受人得解除買賣契約,請求損害賠償(民法第226條).因此妳先生自應給付違約金,仲介公司來函表示要依民法244條規定達到買賣之目的,依法而言,如以買方之名義出面主張是可以的.因為妳先生是買賣契約之債權人亦是債務人,債務人所為之無償行為有害及債權人時,債權人得聲請法院撤銷之.但須於知有撤銷原因時起一年內為之(第245條),因妳是受贈而取得該屋,自屬無償,因此賣方應可主張該條之權利,因此最好先衡量一下悔約或依約履行,何者對妳家有利,再做履約與否之決定,如嫌違約金過高,可依民法第252條規定,請求法院酌減至相當之數額.如本案尚未起訴,並可向當地調解委員會聲請調解,以減輕賠償數額.
另附帶一言,房子出租後並非不可出售,此即所謂"買賣不破租賃"之原則,又所謂:因房貸被銀行綁約3年不能塗銷過戶,是否果真如此,應再瞭解與銀行約定內容,如僅抵押,似無不能過戶之理由,銀行貸款給妳先生,目的只要妳先生依約清償本息而已,因此只要買受人願意清償,或房屋有此價值,銀行應無限制買受人清償後承受之可能,除非該屋無貸款額度之價值,須用你先生信用為擔保才有可能以約綁住你先生不得解約免除債務人之清償責任,惟無論無如何買受人如願意代為清償全部房貸,銀行應無不准過戶之理!