法律論壇

A:  徐小姐您好:
前提事實:
1.房屋為賣方夫妻所共有
2.簽約只有夫一人,賣方之妻在現場但並未在契約上簽名
3.賣方(夫)現在主張契約無效
針對您的問題答覆如下:
1.契約雖然是賣方的先生一人所簽
但若契約約定的是要賣房屋及其基地(並不是賣持份)
賣方(夫)就要負責履行該契約(賣房屋)
縱然
有一部分持份是妻所有
他(夫)還是要負責履約
否則
賣方(夫)就是違約
要負損害賠償責任.
換句話說
在法律上而言

結論:
契約對於夫仍有效
賣方的夫仍要負責履行契約
(妻的部份
因為並未簽約
所以不負契約責任
但若此為陷阱且自始有詐欺犯意(此應視事實情況)
並造成損害
是否有詐欺犯嫌?)
2.賣方的先生仍要負民事履約責任
除非能證明該夫妻自始就存在詐欺犯意
否則本件仍應只是民事糾紛
對方的職業或操守應該與法律判斷沒有太大關係
但是確有可能影響法院對其的判斷
另外
在民事責任部分
若是賣方的妻簽約時自始均在場且知悉
且能證明此事
因為與妻亦達成買賣契約的合意(只是其未簽定書面)
是否得請求其簽定書面(因為不動產買賣須以書面訂定)
此或亦得作為本件訴訟策略考量的一個方向
3.若調解不成而提出民事訴訟
訴訟費用可聲請由對方負擔
法院會判由敗訴的一方負擔
若是部份勝部分敗
法院則會判依比例負擔
但在我國而言
訴訟費用是指交付法院及證人旅費或鑑定費等
律師費不算是訴訟費用
縱然勝訴也無法要求對方負擔
4.房屋雖然還有糾紛
但對方仍然可以轉賣他人並移轉登記
若要避免其移轉或設定抵押權
需要提出假扣押聲請並強制執行
但通常需要提出三分之一金額的擔保金