Q: 律師您好~
我跟先生於今年8/17與賣方簽定一紙簡單的買賣房屋契約書
該契約書內容僅記載賣方同意用新臺幣OO錢賣OO車位及OO地址房屋(權狀OO坪)，並包含木作裝潢部份
交屋完成後，買方同意將房屋租賃予賣方至98年6月30日...
因簽約當時基於互信，所以沒有記載的很清楚(違約賠償.交屋日期均無)
後來我們有請賣方可將屋內家具家電部分估價給我們，如果價錢合理我們就一併購買以減輕他們搬家負擔，後來因賣方估的價錢過高(連一般認為裝潢的部份都估價-例如曬衣架)，我們不打算買家具，沒想到他們就以契約上無註明交屋日期及工作忙碌為由，一再拒絕配合交屋，雙方都不甚愉快
我們打算先寫存證信函，然後請調解委員會幫忙協調，協調不成則向法院提告，
想請問律師~
1.因為我們已經主動請他們去代書那辦理交屋好幾次了，也善盡告知義務了，賣方一再拖延交屋的行為我們可以用民法369條去告他片面不履行契約嗎?
2.另外，當時賣方沒有要我們付訂金，我們也忘記了，他們現在就以這理由說契約可不成立，沒有對價關係等，請問這合理嗎?
3.因為簽約後我們已經找了多家銀行問房貸的事，也推掉了幾間仲介為我們找的房子，這些日子以來因為他們的不配合，精神上飽受折磨，請問如果屆時確定他們不賣房子了，我要用甚麼理由來請求精神上的賠償對我們較有利呢?
4.雖然契約上已有註明交屋後我們須將房屋租賃給對方，但因雙方已鬧得不愉快，且對方誤認我們是想用他們的房租貼補我們房貸的部份，事實上我們還得花一筆錢在外租屋，在這種情形下，請問如何主張租賃部分可不履行契約?因為我們現在不想將房屋租給他們了
非常謝謝您的解答，感激不盡~~
A:
您好：
1.依您所陳述，似乎房屋還沒有過戶到您名下，
而且您們也還沒有付不動產價金
雙方也沒有約定付款方式
2.您們可以先寄發存證信函
表明您們已經把房屋價金準備好了
限期催告要求對方履約(辦理過戶及交屋)(必須是相當期限，例如十天、十五天等)
假如對方不在期限內履約
對方就可能會構成違約(債務不履行)
3.雙方約定並簽定書面
已將買賣的房屋及價金特定
這樣契約就會成立
有沒有付訂金並不影響契約成立
但是對方可以主張「同時履行抗辯」
也就是說
必須要您們給付價金
他才同時有辦理過戶及交屋的義務
(因為你們當初並沒有約定該如何、分幾期給付價金)
所以
在前述第2點所說的存證信函
你們必須表明錢已經準備好了
要求他履行契約(過戶及交屋)
4.若是對方違約
您們因此所受到財產上的損害是可以請求賠償
民法第227之1有規定若因債務不履行造成人格權受侵害
也可以請求損害賠償
但實務上要舉證證明比較困難
要看實際情況而定
5.您們雙方似乎並沒有約定租金
但對方需給付租金的前提是
他必須要履行契約交屋(當然也要過戶)
假設他果真過戶且交屋
表示您們雙方已經完成協商
記得在協商過程必須把租金一併協商
且約定解除租約的條件
若他沒付租金或達到解除租約條件
才可以解除契約
若對方並沒有違約(租約)
則雙方仍然必須依租約履行
6.建議可聲請調解解決
而且要把房屋價金的給付方式談好
何時過戶、何時交屋、租金多少、違約金如何等
以避免再次不明確而生紛爭
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