「漏水問題」，一直是公寓大廈住戶最常見而且最頭痛的問題，在例行的法律諮詢服務中，經常有類似的問題提出；可見「漏水」問題，確實是公寓大廈建築物逐漸老化、層出不窮之結構性問題；民眾均應有相關的法律知識，作為處理類似問題之參考。有關漏水之問題，作者預定區分「專有部分篇」（共1篇，談-「專有部分」即一般住家私有部分之修繕責任、進入他人家中修繕之要件、修繕費用之負擔及損害賠償之請求）及「共用部分篇」（1篇，談「共用部分」，如頂樓、公共排水管線等之維護及修繕責任問題），共2篇短文，以饗讀者。
【問題】
王先生的房屋在3樓，因浴室漏水，經水電師傅勘查後發現，起因是樓上（4樓）馬桶水管漏水所致。經王先生長期一再請求協調修繕事宜，4樓屋主終於勉強同意提供住家供王先生僱工修繕，但附帶幾項王先生認為不合理之條件，王先生不能同意：
一、王先生很納悶：本件漏水「修繕責任及費用」，到底該由誰負擔？
二、如4樓屋主拒絕自行修繕，也堅持不讓王先進入4樓修繕，王先生該怎麼辦？
三、王先生3樓「房屋內裝潢嚴重損壞」（諸如：木製傢具及櫸木地板發霉、牆壁嚴重壁癌…等），王先生可請求賠償？王先生3樓房屋原係出租他人收租，因漏水問題遲遲未能修繕完畢，房客因而向王先生提前終止租約，王先生可向4樓屋主請求解約損失及嗣後未能順利出租之「租金損失」賠償？
一、首先，本件「修繕責任」，到底應由誰負擔？
按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」公寓大廈管理條例（以下稱本條例）第10條第1項、第12條，定有明文。
且按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。前項損害之發生，如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該應負責者，有求償權。」民法第184條、第191條，亦有明文。
近年來實務判決參照，所採見解可以歸納如下：
（一）樓下漏水原因，如可歸責於樓上住戶之住家管理使用之過失所致，即由樓上住戶負擔修繕費用（法令依據：民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書）。
「專有部分」，係指所有權人住家內之私有面積，包括主建物、陽台、露台等。公寓大廈管理條例係屬民法之特別法；實務上，認為其規定亦屬民法第184條侵權行為規定中之「保護他人之法律」。因此，「專有部分（4樓住家）」之修繕、管理、維護，依法應由各該區分所有權人為之，並負擔其費用；如維修不當，造成他人之損害，即應由其負擔賠償責任。例如：樓上住戶裝潢修繕就防水層之施工有疏失、更改水電管路、長期就漏水問題視而不見置之不理，導致樓下漏水等（臺北地方法院87年度訴字第1255號、92年度簡上字第590號、92年度簡上字第253號民事判決參照）。
（二）漏水原因，如可歸責於樓下住戶之住家管理使用之故意或過失所致，即由樓下住戶負擔修繕費用（法令依據：公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書）。
例如：3樓漏水係因3樓住戶自己之行為所致，較常見者，例如：3樓住戶裝潢修繕時，更改水電管路所致自己漏水等，係因可歸責於自己單方之事由所致者，依法即應由該區分所有權人（3樓屋主）負擔。
（三）樓下漏水原因，如不可歸責於樓上樓下雙方，係因天然災害或管線老舊所致，即由雙方住戶平均負擔修繕費用（法令依據：公寓大廈管理條例第12條前段）。
本原則為最常見之處理方式，通常也較容易為協調之雙方所接受。（但實務上，亦有部分判決認為：如天花板排水管係「公共排水管」，因自然老化而破損漏水；應由大樓管委會依公寓大廈管理條例第10條第2項負責修復。）
（四）漏水原因，如不可歸責於樓上樓下雙方，係因大樓「公共管線維護不當」所致，即由公寓大廈管理委員會負擔修繕費用（法令依據：民法第184條、公寓大廈管理條例第10條第2項）。（臺北地方法院92年度訴字第931號民事判決參照）本案例之詳細說明，請參考拙著「公寓大廈漏水問題之修繕責任-共用部分篇」。
二、3樓住戶王先生得否訴請法院判決准其進入4樓修繕？
按「住戶應遵守下列事項：…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。…前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」公寓大廈管理條例第6條，定有明文。
（一）公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，3樓住戶王先生得訴請法院判決准其進入4樓修繕：
其立法理由，乃在於明確規範公寓大廈住戶區分所有權間之相鄰關係，以杜紛爭。此項相鄰使用權，乃加諸他區分所有權人之一項負擔，應限於「必要範圍內」，始得為之，即條文所稱「必須」進入其專有部分之情形；此觀民法物權編有關相鄰關係如民法第792條及第800條之規定自明，因相鄰關係本重在相互利害之調和，不宜使相鄰區分所有權人負過重之容忍義務。
所謂「必要範圍內」（或「必須」），係指非進入相鄰區分所有權人之專有部分（4樓住家），即無法完成其維護、修繕專有部分（3樓住家）或設置管線之情形而言，例如：樓上住家浴室馬桶漏、且地板之防水層損壞，造成樓下住家漏水，非從上層修繕即無法止漏者。（若依施工方法，樓下住戶即使不進入樓上住家，亦可完成修繕；其要求進入樓上住家，僅係為減少維護、修繕專有部分或設置管線之時間或費用者，即不能認為有進入之必要。）（臺北地方法院91年度訴字第1910號、93年度簡上字第79號民事判決參照）。
（二）3樓住戶王先生欲請求法院判決准其進入4樓修繕，應舉證之事項：
第一、「非進入4樓所有權人之專有部分，即無以完成其維護、修繕3樓專有部分」，4樓住戶依法有容忍王先生進入其房屋為修繕工程之事實。可聲請傳訊水電技工（或訴訟中請求鑑定單位鑑定），以證明修繕方法、及進入4樓修繕之必要。
第二、且王先生已委請管委會多次協調不成（或多次聲請調解委員會或公益團體調解，而不能達成協議），請求4樓住戶解決漏水問題，均未獲置理後，始向法院提出以上請求（臺北地方法院八十九年度訴字第一四五五號民事判決參照）。以上，王先生如能確實舉證，獲得勝訴判決之機會就高。
三、王先生希望請求之費用，包括：修繕費用、裝潢毀損之賠償、租金損失、精神上賠償及律師費用等，是否有理？
按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠債其損害。」「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」民法第213條、第215條、第216條，定有明文。
且按「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」民法第195條，亦有明文。 依民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書條文之規定，本件損害發生之起因，既係4樓房屋浴室馬桶漏水所致；4樓所有權人，自對該房屋內之漏水問題負有維護、修繕之責。然被告未注意維護、修繕，致使王先生住家遭受損失，4樓屋主之不作為，顯已違反上開規定，且亦符合民法第184條第2項規定之違反保護他人法律之侵權行為。因此，王先生請求4樓屋主就其所受損害負損害賠償責任，即有理由（臺北地方法院93年度訴字第443號民事判決參照）。
至於，王先生於發現漏水後（應先拍照存證，相片上顯示日期者為佳），相關協調經過，應保留證據（如協調日期地點及記錄、在場證人姓名等）。協調不成，而準備採行法律程序者，應儘早寄發「存證信函」催告其限期修繕完畢，作為日後之證據。
王先生可請求損害賠償之項目，有哪些？
（一）修繕費用及裝潢毀損之賠償：
「求償金額」如何決定？王先生依前揭民法第213條、第215條、第216條等規定，得請求所受損害之賠償，包括：修繕費用及裝潢毀損之賠償，然而請求「價額」多少才合理？可請水電行、裝潢公司、防水工程公司開立修繕之「估價單」，以供法院參考。但是當事人如已證明受有損害，而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院亦可依民事訴訟法第222條第2項，得審酌一切情況，依所得之心證定其數額。
實務上，紛爭較大或損害賠償之請求金額較大者，法院通常委請鑑定單位提供鑑定意見。
常見鑑定單位，諸如：台北市建築師公會、台北市土木技師公會、社團法人中華民國營建防水技術協進會…等機構，就損害原因、責任歸屬及修繕費用等項目加以鑑定，作為法院判決之參考。
至於，應否扣除「折舊」的問題，通常亦為由鑑定機構判斷。
然而，實務上亦有判決認為：「物因侵權行為而受損害，請求金錢賠償，其有市價者，應以請求時或起訴時之市價為準，蓋損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非『原來狀態』，而係『應有狀態』，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內，故其價格應以加害人應為給付之時為準，被害人請求時，加害人即有給付之義務，因此88年4月21日修正公佈民法債編時，特別增列民法第213條第3項之規定，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，故債權人得以請求支付回復原狀所需之費用以代回復原狀，是本件上訴人主張就被上訴人此部分請求予以折舊乙節，殊無可採。」（臺北地方法院88年度簡上字第3號民事判決參照），亦即，認為不應扣除折舊，亦有參考價值。
王先生主張起訴前已支出修理費1萬5000元，是否可以求償？如王先生可證明，他確實曾向4樓屋主反應漏水問題（例如存證信函），惟4樓屋主一再置之不理，他才先行支出此費用，以保存傢私物品居住安全，且可提出證據證明確有此支出者，亦可請求之。
（二）租金損失：
房屋如非王先生居住處所，平日係供出租之用，漏水確實造成房客提前解約（終止租約），及日後出租不易之損失，應認王先生受有此部分損害。因此，如王先生主張其原將房屋出租，月租2萬元，租期尚未屆滿，惟因房屋漏水不適人居，房客乃提前解約，致王先生受有例如8個月之租金損失（共計16萬元）。此外，前租約租期屆滿後，亦因漏水未能「以原租金月租2萬元」再行出租，此租金損失亦可請求。王先生可提出提出租賃契約、提前解約證明，必要時並請房客到庭作證以為憑據（臺北地方法院88度訴字第1994號、92年度訴字第931號民事判決參照）。
（三）律師費用：
我國民事訴訟法並非採用律師訴訟主義，當事人所支出之律師費用，自不在訴訟費用之內；通常原告請求賠償之費用，實務上認為並不包括律師費用之支出。
然而，實務上有部分判決則認為：「當事人之旅費及當事人確有不能自為訴訟行為，必須委任人代理之情形所支出之代理人費用，如可認為伸張權利或防禦上所必要者，應屬訴訟費用之一種，於必要限度內，得令敗訴人賠償。所謂必要限度，依訟爭或代理之事件及當事人、代理人之身分定之，當事人如有爭執，由法院斷定，司法院19年1月11日院字第205號著有解釋。民事訴訟制度係行當事人進行主義，就其聲明內容、主張及調查證據方法、順序等均具相當專業知識始能妥適主張，是就原告言，其委請律師為代理人為其訴訟，應足認為主張權利所必要。」（臺北地方法院90年度訴字第1804號民事判決參照）。如依此見解，王先生主張其因4樓住戶之侵權行為（拒不修繕漏水問題所致損失），他為主張權利之必要，而前後總共支出律師費用12萬元，此部分費用亦應由4樓住戶負責，應有理由。
至於，「精神上賠償」？
王先生主張因4樓屋主拒不修復漏水情形，造成其房屋持續受有損害，並致其精神受有痛苦，請求被上訴人賠償精神慰藉金50萬元等，並提出診斷證明書作為證據。然而，實務上認為，按受精神之損害得請求賠償者，法律皆有特別規定，如民法第18條、第19條、第194條、第195條、第979條、999條等是。換言之，慰藉金之賠償須以人格權或特定身分法益遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要（最高法院50年台上字第1114號、51年台上223號判例參照）。然而，王先生因4樓屋主之過失行為受有損害者，係王先生3樓房屋「所有權」，其個人人格權尚難認為受有直接侵害，因而王先生主張因其財產損壞所造成精神上（非財產上）之損害，依現行法尚不能請求賠償，故其請求50萬元精神賠償，於法不合（臺北地方法院90年度簡上字第435號民事判決參照）。
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