「漏水問題」，一直是公寓大廈住戶最常見而且最頭痛的問題，在例行的法律諮詢服務中，經常有類似的問題提出；可見「漏水」問題，確實是公寓大廈建築物逐漸老化、層出不窮之結構性問題；民眾均應有相關的法律知識，作為處理類似問題之參考。有關漏水之問題，作者預定區分「專有部分篇」（談-「專有部分」即一般住家私有部分之修繕責任、進入他人家中修繕之要件、修繕費用之負擔及損害賠償之請求）及「共用部分篇」（談「共用部分」，如頂樓、公共排水管線等之維護及修繕責任問題），共2篇短文，以饗讀者，本篇為共有部分，供參考！
【問題】
一、陳太太居住在一棟五樓舊公寓的5樓，因頂樓防水層老化、脫落、混凝土有明顯裂縫現象而漏水：
（一）陳太太可否要求1-4樓住戶共同負擔頂樓漏水之修繕費？
（二）如1至4樓不願分攤任何費用，為避免損害擴大，陳太太可以先行修繕，再向其他4樓層住戶請求分擔？有無任何法規依據？
二、我們社區有3棟大樓，A棟大樓頂樓漏水，有關頂樓漏水修繕費用，經廠商估價全部防水層應重新更換、更新隔熱磚或磁磚，費用預計約50萬元：
（一）管委會決議：頂樓漏水，屬共用部份，修繕費用應由管委會負擔3/4，頂樓住戶負擔1/4，請問這樣合理嗎？
（二）經住戶質疑合法性後，管委會主委召集區分所有權人會議臨時會，依規約所定之「普通決議」方式決議：僅由A棟大樓住戶一同分攤，A棟住戶張小姐認為不合理，請問公寓大廈之頂樓漏水到底應由誰負責？
（三）吳小姐所有1樓房屋天花板漏水，經勘查發現係因8樓房屋之浴室排水管路支管因管路年久脫膠、及固定鐵件與排水主幹管接頭鬆脫所致。8樓住戶辯稱：「管道間應為大樓區分所有權人之共用部分，漏水既因管道間之主幹管接頭處鬆脫所致，自然為管理委員會之修繕責任，與其無關。」這樣講有理？到底誰該負責修繕？
一、傳統5樓公寓，亦有公寓大廈管理條例之適用：
按公寓大廈管理條例之訂定目的，乃為規範包括立法之前之所有公寓大廈，以釐清區分所權人、住戶之法律關係，此觀之公寓大廈管理條例第一條第一項：「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。」、第3條第1、2款：「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」本案例傳統連棟式5樓公寓，係屬公寓大樓，自有本條例之適用（臺灣高等法院86年度上字第1060號民事判決參照）。
茲就案例一說明如下：
（一）屋頂平台之修繕費用，應由全體共有人共同分擔：
按「共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」公寓大廈管理條例第第3條第4款、第10條第2項，分別定有明文。
公寓屋頂平台，為一般屬於住家專有部分以外之部分，而供共同使用，應為共用部分。故該頂樓共用部分所生之修繕費用，自應1-5樓區分所有權人共同負擔（臺北地方法院91年度簡上字802號民事判決參照），不應由陳太太個人全部負擔。（例外：如頂層-5樓住戶對頂樓平台有分管約定之專用權者，則應由自己負擔修繕責任。）
（二）陳太太可先行修繕，再向其他4樓層住戶請求費用分擔：
按區分所有建物共有部分之管理、修繕及改良，原則上亦有民法第820條規定之適用，即除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；而簡易修繕及其他保存行為，得由共有人單獨為之；其改良行為，則非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意，不得為之。
而所謂保存行為，指保存共有物及其權利免於毀損、滅失或限制之行為，係以維持現狀為目的；簡易修繕，則以換修破碎之門窗、整修阻塞之水管為其著例。至於，改良行為，則係指不變更共有物之性質，而增加其效用或價值之行為。
屋頂平台發生漏水、且滲漏至陳太太所有之房屋，可見本件屋頂平台之防水功能喪失，且致大樓區分所有建物之專有部分嚴重滲漏。長此以往，勢將影響該公寓建物結構之安全。則將防水層拆除更換之作為，應認係回復平台防水功能，避免區分所有建物結構受損之簡易修繕及必要保存之行為。陳太太為本件公寓建物共有部分之共有人之一，即使未取得共有人之同意，亦有權單獨施作共有物之簡易修繕及保存行為（士林地方法院89年度再易字第2號民事判決參照）。
如陳太太經努力協商後均未能順利取得全體1-5樓所有人就修繕頂樓之同意及修繕共識，為免漏水問題所致損害持續擴大，可先行修繕，以維居住衛生安全之權益。為便保留證據，亦應以「存證信函」事先通知其他共有人頂樓漏水之問題及修繕之必要，作為日後求償時之證據，並予敘明。
二、有關公寓大廈共用部分之修繕問題：
案例二，思考判斷之重點如下：
（一）有關「頂樓平台」漏水之修繕責任，依法應由誰負擔？
（二）依法應經區分所有權人會議決議之事項，管委會有無權利自行決議辦理？
（三）「公共排水管線」之修繕責任，應由誰負擔？
茲就案例二，說明如下：
（一）有關頂樓漏水之修繕責任，依法應由管委會負擔：
按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項、第11條、第31條，定有明文。
公寓大廈之「頂樓平台」係屬共用部分，其修繕責任依本條例第10條第2項由管委會為之，費用由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（臺北地方法院91年度簡上字802號民事判決參照）。通常，即自公共基金或管理費收入中支出。
（二）依法應經區分所有權人會議決議之事項，管委會有無權利自行決議辦理：
共用部分之修繕，如涉及「重大修繕或改良」，依本條例第11條之規定，應經區分所有權人會議之決議，始可為之。且依本條例新修正第31條規定，或一般住戶規約之規定（內容係參酌舊法第31條），區分所有權人會議就「共用部分之重大修繕或改良」之決議，為「重度決議」（即應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之），非經此決議程序，其決議即非合法。
至於，「共用部分之重大修繕或改良」含意為何？怎麼樣的程度才算「重大」。主管機關就此問題認為：有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之，如認定產生異議，亦應於區分所有權人會議中議決（內政部營建署88年5月6日88營署建字第09592號函釋）。
然而，此見解恐怕會造成管委會困擾，因「一般修繕」管委會得自行決議為之，根本不需要召開大會；而「重大修繕」（或須動用公共基金），即應召開區分所有權人會議決議為之。「召開大會」，對管委會來說，還真是麻煩的事（譬如：籌備開會文件、製作名冊、發送開會通知、預定場地、製作及發送會議記錄…）；通常管委會的心態是，非萬不得已，能不召開就不要開。因此，應讓管委會事先明白：「重大」的標準，才便於決定應否召開大會。
依內政部最新「規約範本」（民國94年2月23日內政部台內營字第0940081581號令修正）第12條（重大修繕或改良之標準）：「前條第3款第3目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，指其工程金額符合下列情形之一(請就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)：1.新臺幣10萬元以上。2.逾公共基金之百分之五。3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。」換言之，一般而言，修繕費用達「新臺幣10萬元以上」，即可認為係屬重大修繕，頗具參考價值。
實務上亦認為，管理委員會就依法應經區分所有權人會議決議之事項，不得擅自為之（臺北地方法院93年度重訴字第858號、93年度訴字第4580號民事判決、士林地方法院90年度簡上字第187號民事判決參照）。否則，其自行決議之事項，即非合法。
因此，本例管委會決議：「頂樓漏水，屬共用部份，修繕費用應由管委會負擔3/4，頂樓住戶負擔1/4」，顯然已與本條例第10條第2項及第11條第31條（及住戶規約）相違背，並非合法，住戶自不受拘束。
至於，區分所有權人會議臨時會，僅依規約所定之「普通決議」方式決議：「由A棟大樓住戶一同分攤」。因依法應以「重度決議」之程序為之，而僅採一般決議之方式者，其決議亦非合法。況且，因頂樓公共設施為全體區分所有權人所共有，其費用依本條例第10條第2項規定，亦應由全體區分所有權人共同負擔（臺北地方法院88年度簡上字第166號、91年度簡上字802號民事判決參照），其決議僅由部分區分所有權人分擔，亦非合法正當。
（三）「公共排水管線」之修繕責任，應由管委會負擔：
吳小姐所有1樓房屋天花板漏水，固係因8樓房屋之浴室排水管路支管因管路年久脫膠、及管路固定鐵件與排水主幹管接頭鬆脫所致。惟查，該排水管支管與排水主幹管接頭處係在大樓排水主幹管所屬之「管道間」。而主幹管之管道間，乃同一大樓各住家排水管支管匯流至主幹管之空間，自為大樓區分所有權人之共用部分，是以前揭接頭處鬆脫既為本案例漏水之所在，又位在主幹管之管道間，自屬管理委員會始有管理、維護之權限；從而修繕義務，亦應歸屬於該大樓之管理委員會，而非8樓住戶（臺北地方法院90年度簡上字第308號民事判決參照）。因此，8樓住戶所稱：「管道間應為大樓區分所有權人之共用部分，為管理委員會之修繕責任，與其無關。」與本條例規定，應屬相合。
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