法律論壇

Q: 律師您好～


事由如下：
我昨日於北區區公所調解庭與對方調解
但對方以房屋過保固為由
我方無調解立場而終告調解失敗!

陳述：
我的房子於94年8月購買，入住後3個月就陸續出現地磚隆起及碎裂
當下就開始反應仲介商與賣方處理(但無寄存證信函等蒐證)
期間一直陸續反應，但對方皆以會處理為由推託至今
近日與對方協調無效，便覺需要與對方訴訟解決
但是事隔兩年，蒐證已晚
存證信函也是二月底時才寄出的
不曉得是否還有勝訟的機會


我方引用民法條文:
依民法３５４條第一項：物之出賣人對於買受人，應擔保其物移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又依民法第３５９條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金.

即涉及民法關於物之瑕疵擔保之規定，依民法規定，買受人應依通常程序從速檢查買賣標的物，發現瑕疵時應即通知出賣人，並於通知後六個月內，或自買賣標的物交付起五年內行使瑕疵擔保之權利，（民法第356、。365條參照）


請問：
一、 對方指出我的房屋保固已過二年，因此無爭訟之權利，在民法上是否確有此規定？除上我所引用的條文外，我是否有更有力的法律條文可支持我的立場？
二、 我所引用的民法條文是否適用於此次房屋瑕疵的爭訟範圍內？
三、 若我針對賣方於房屋買賣前有裝修事實，但施工品質惡劣(有相片存證)是否有相關條文可上訴？(避開過保固的問題)
四、我該如何反駁對方是否有引用條文不妥的問題？
五、若以此狀況，我去地院申請小額訴訟是否合宜？能否給予建議？
六、我該如何主張我的立場，才不會被對方模糊焦點呢？


這Case是本人第一次為自己主張的訴訟，身為初出社會的小市民第一次購屋即遇此問題，深感對方以投資客之姿，面對訴訟有如家常便飯般的可惡，請求律師給予適切的建議與協助，再此敬上十二萬分的謝意!!