法律論壇

A:  您好：

一、如為公同共有，則無所謂應有部分，至多僅係潛在之應有部分，權狀上登記會顯示公同共有1分之1。則依下則函示辦理，無論建物所有權人同意書或租賃契約，均應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
→按法務部98年10月1日法律字第0980032730號函（如附件）略以：「按98年7月23日修正施行之民法第828條規定：『公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之（第1項）。第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之（第2項）。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（第3項）。』稽其立法說明，就法條適用順序而言，應先適用第1項，其次依第2項，最後方適用第3項所定應得公同共有人全體同意之方式。又為促使共有物有效利用，同年月日修正施行之民法第820條第1項復仿多數立法例，明定共有物之管理，除契約另有約定外，應依多數決為之。準此，來函所詢公同共有建物之出租行為，須先依其公同關係所由成立之法律（例如民法第1031條至第1041條有關夫妻共同財產制規定）、法律行為（例如合夥契約）或習慣（例如祭祀公業）定其權利義務之行使，如無特別規定其權利義務之行使方法，當事人亦無分管契約時，共有物之出租行為自屬上開民法第820條第1項所稱共有物之管理行為，而得依多數決為之……」。據此，公司登記所在地之建物為數人公同共有者，其出租行為屬共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（民法820條第1項參照），則公司登記所附之建物所有權人同意書或租賃契約，請依上開規定辦理。（經濟部98年11月4日經商字第09800151060號函）

二、如為分別共有，除契約另有約定外，依民法第820條第1項之規定，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。