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未保存建物拆屋還地請教!


李OO 發問於 2024-02-16 | 桃園 | 金融、保險及不動產業

Q: 律師專家好,
本人繼承父親十多年前購入無土地的未保存建物廠房一棟(82年建造),建物座落土地為一王姓家族之共業土地,其上現況有多座廠房(父親廠房為其一)/透天住宅/修車廠等,因多代繼承共有人多達120人以上,因此目前也都無須繳納地租,聽鄰居說家族多年前想要分割因人多複雜皆未順利分割,因該廠房目前是出租給第三人,租客表示有意購買,但詢問土地日後若要繳納地租是沒問題,但是否會有拆屋還地的可能而造成損失.因此想請教律師專家日後土地若整合完成,我或新的屋主是否有權繼續承租土地而不被拆屋還地!?日後若被提起拆屋還地之訴,是否有何因應之道!?承蒙解惑,不勝感激!!

強制執行法 強制執行程序

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A:  1.最高法院100年度台上字第2103號判決:

  「土地及其土地上房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係,修正後民法第四百二十五條之一定有明文,而在上開條文修正前,本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議亦闡釋『土地及房屋同屬一人』,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,應推斷『土地承買人』默許『房屋承買人』有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂『土地及房屋同屬一人』,固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外,尚有其他共有人』之情形在內;該所謂『房屋承買人』,並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人,且基於同一理由,倘土地共有人經其他共有人全體之同意,在共有土地上興建房屋,而將土地及房屋分開或先後出賣者,仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」
2.最高法院一○六年度台再字第七一號判決
未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記,而僅得以事實上處分權讓與,受讓人取得事實上處分權,較之所有權人之權能,實屬無異。準此,民法第425條之1法條所謂之「所有權讓與」,解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形。至於土地所有權人違規使用土地,興建房屋,嗣將房屋及房屋坐落之土地,分開同時或先後出賣與相異之人,買賣雙方及各買受人間之私法上權利義務關係,仍受渠等間買賣契約約定及民法相關規定之拘束
3.但若有人主張無權占有,則您或繼受人須舉證,所興建之房屋廠房係屬有權占有,方能構成以上判決的原因事實

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