法律論壇

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一、按「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。」刑法第339條，定有明文。
二、且按「刑法第339條第1項所謂之詐術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付，亦不得謂非詐欺。」「刑法第339條第1項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪。」最高法院24年上字第4515號、46年臺上字第260號刑事判例，著有明文。
三、查本件：
前屋主是否涉及施用「詐術」使人陷於錯誤而交付財物之詐欺罪嫌？
（一）據李先生說明，前屋主早於民國93年7月23日即接獲台北市工務局所發違建查報拆除通知，並於同年8月27日經台北市議員協調，但未結案。房屋是否有「違建」、「漏水」等瑕疵，對買受人而言，應屬重大交易事項，均會明顯影響一般人買受之意願及價格高低。如確可證明前屋主故意隱瞞該房屋之違建、漏水等瑕疵，且前屋主買賣當時所出示之「房地產標的現況說明書」中「建築改良物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分：」竟勾選「否」，已涉不實；致使買受人陷於錯誤，而以一般正常、無瑕疵之房屋價格購買該房屋者，前屋主似乎有「詐欺」之嫌疑。然而關於此紛爭，是否應立即以「刑事訴訟」之途徑，追究其詐欺刑責？須衡量相關事證，依具體狀況、及爭議有無協商可能等，請李先生再通盤考量。
（二）至於，就本糾紛，買受人亦得依民法之規定（民法第92、93、226、227、256、354條等規定參照），主張損害賠償之責任。另請注意各該條文之「除斥期間」「時效期間」（即權利行使之期間限制）等規定，並予敘明。
回覆人：明曜法律事務所-李明洲律師95.01.13