Q: 我的房屋委託代租代管業者處理，租約有公證，租客除第1次繳了2個月押金+1個月租金，及第2次(第2個月)遲繳，之後就都沒繳租金了，水電瓦斯費依契約是由租客依帳單金額自行繳納。
房客欠租已達2個月，並已寄存證信函提前解除契約，並給予30日搬離，想確認：
1.有公證的租屋契約，是否要沒繳租4個月(2個月押金+2個月未繳)，才能強制執行？
因為有爬文看到：押金是否抵扣租金是房東選擇，而不是房客的權利。也有另一種說法是有經過公證就可以直接強制執行，未經過公證實務上須將押金扣完再欠2個月租金。
2.租客收到存證信函已超過30日尚未搬離，且沒有提出任何說明或疑義，契約是否就算解除了？後續需要怎麼做才能拿回房子？
3.以上的作為或後續要提告之類的，是否都要經過代租代管業者，還是屋主可以自己辦理？
先謝謝諮詢律師熱心答覆
A:
您好，關於您的問題回答如下：
1. 依公證法第13條第1項規定：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者」，因此是否能僅憑經公證之租約進行強制執行，需視是否有依法載明於公證之租約。
2. 依民法第440條第1項及第2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，由於您有限期催告支付租金，且承租人目前也確實積欠2個月以上租金，依法得終止租約；由於租約已終止，所有權人依民法第767條本得將房屋收回，然屋內物品之所有權仍屬租客所有，因此不能逕為處置，首先須視租約是否有關於遺留物品的約定，再來建議應找第三人作證依同進屋點交房內物品，並確實整理後，再次以存證信函通知房客限期領回，如逾期未領回，則依租約約定處理。
3. 至於後續要採取法律程序時應由房東或代租代管業者處理，需要視租約之當事人為何決定。
如有需要進一步協助，歡迎與本所聯絡
蘊捷法律事務所
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