法律論壇

A:  您好 關於您的問題應先釐清以下:

大樓社區的外牆屬全體住戶共有，不能因為是自己家旁的大樓外牆就主張有優先使用權，共有歸屬住戶專用部份，應經全體所有權人同意。

不過，在一般老舊社區大樓，在自家旁的社區大樓外牆掛招牌的情況，彼彼皆是。基本上，基於維持芳鄰情誼，只要在不影響旁人，例如安全沒有問題、沒有礙於觀瞻、無夜間光害等問題，通常住戶們及管委會都會和平相處，不會故意去拆人家招牌，畢竟法不外乎情理。然而，一旦打壞這層鄰里情誼，就只能依據公寓大廈管理條理及規約來辦理了。

依民法第799條規定，區分所有建築物係由專有部分與共有部分構成。所謂專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；所謂共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。依一般社會通念，構造物中屬於維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。公寓大廈之外牆，係為維持建物安全及外觀所必要之主要構造，性質上亦屬不許分割而獨立為區分所有之客體，而應由全體住戶共同使用。

公寓大廈管理條例第8 條第1項、第3項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1 項規定處理，該住戶並應於1 個月內回復原狀。屆期未回復原狀，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」

社區之區分所有權人如欲在公寓大廈之周圍上下、外牆面設置廣告物，因涉及全體區分所有權人之共同利益，自應經區分所有權人就此共用部分另訂相關規約或經區分所有權人會議之通過始可為之。

釐清可否設置廣告物後，再就租約的解釋釐清租金收益權限(一般社會通念，除非事先約定，否則租約不會解釋包括外牆使用權)。

以上，供予參酌，謝謝！ 如有任何問題歡迎來電賜教。

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