法律論壇

A:  李小姐您好：

一般所稱之「頂讓」，在法律上之概念應為「轉租 」，合先敘明。

按民法第443條第1項之規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人」，故店面屬於房屋，除有反對之約定外，原則上可以轉租給第三人。

而轉租之法律關係，則係您與原房東間有一個租賃契約，您與轉租之第三人間，亦有一個租賃契約存在，故您與第三人間之租賃契約，仍有契約上義務及應該符合民法之規定。

另按：
1.民法第431條規定「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」
2.民法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

而自事實觀之：
1.該小姐於租賃關係終止後，應回復租賃物之原狀，民法第431條第2項定有明文。
2.該小姐應保管租賃物，保持其生產力。若違反前項義務，負損害賠償責任，民法第432條定有明文。

照您所說，頂讓後該小姐並未回復原狀，已明顯違反承租人之善良管理人注意義務，得向其請求損害賠償，是可以的，而以押租金抵扣則是一般社會常見之方式，故您的作法是符合法律規定的，請您不用擔心。

感謝您的提問！希望有回答到您的問題！

蕭棋云律師 敬上