法律論壇

A: 

頂讓服飾店後並與房東重簽合約2年。
合約至今年11月，目前想與房東解約，同意房東扣押金一個月。
但房東要求屋況需恢復至頂讓前的空屋狀態（當初交屋時並無點交房子）
而合約上也未提及需還原至頂讓前空屋狀態，如照合約走我是不是將房屋還原至合約起始日即可呢？
目前房東說我是頂讓必須還原。
謝謝

ANS：
一、房屋租賃契約於終止後，除當事人另有約定外，原則上承租人應負「回復原狀」返還房屋予出租人之義務。

二、本件案例爭點在於：房屋出租人（A）與前承租人（B）於原租賃契約存續期間中，B退出租賃契約關係，並由A與現承租人（C）簽訂租賃契約，續由C承租，嗣於A與C的租賃契約終止，C所負「回復原狀」義務的程度，究應回復至A與B簽約時的狀況（空屋）？抑或A與C簽訂租賃契約時的狀況？判斷基點在於C是否係就「A與B租賃契約」為「契約承擔」：
（一）如果C是就「A與B租賃契約」（下稱「原租賃契約」）為「契約承擔」的話，C即承受「原租賃契約」承租人B地位，而繼受「原租賃契約」承租人之權利及義務。除「原租賃契約」就承租人「回復原狀」義務另有約定外，C應負「回復原狀」（騰空遷讓空屋）返還出租人A。
（二）如果C不是就「原租賃契約」為「契約承擔」，而係A與C另行「新」簽訂租賃契約的話，除A與C新簽的租賃契約另有約定外，C所負「回復原狀」義務應以新簽租賃契約時的狀況為準。

三、依本件案例所述情況，C「頂讓」B的服飾店，但A與C「重簽」租賃契約，C似未就「原租賃契約」為「契約承擔」，而係A與C重新另行簽訂「新」租賃契約，則依上二、（二）所述，C「回復原狀」義務以新簽租賃契約時的房屋狀況為準。

廖信憲律師

律師回覆於  2015-07-03