Q: 各位律師好：
最近家裡有些共同持有土地問題想要請問，相關說明如下：
一、家人與其他持有人共同持有某地號土地(高雄)，10幾年來其他持有人陸續賣其持份給家人，到民國100年止，家人共持有4/6份，其他持有人(僅1人，Ａ，在台北)持有2/6份。另家人在共同持有之「部份」土地上有建物供營業用，另公司其他占地土地則向另外地主承租，即家人公司佔地部分為自己土地，部分為其他地主（非共同持有，而是其他地號）
二、A將土地租給二房東B，B將土地於民國99年再租給業者C，業者C公司與家人公司屬仳鄰關係，即在隔壁。
三、由於家人是從持有1/6開始買，因一開始持份數較少，所以覺得公司可以營運就ok，對於其他共同持有應有權利並無太大意見。直到民國100年，土地持有關係簡化到如說明一情況，覺得自己公司所佔土地面積過小，不符合4/6比例，故最近申請土地丈量，發現共同持有土地於自身公司佔地較小，反而大部分土地都在業者C公司。
想請教如下：
1.如家人想運用自身土地，該做什麼動作可以確保自己權益？與A分割?
2.二房東B自99年向業者C所收租金，家人是否有權共享？(A將土地承租予B時，由於當時家人土地持份數少，故無表示任何意見)
3.B與C有租賃事實，卻無訂定紙上契約，那家人是否可以即日起直接向C收取部份租金?
律師
A:
您好。
1.按民法第818條規定，「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」但此使用收益權應按應有部分行使，否則將構成侵權行為或不當得利。在本件情形中，A之持份僅有2/6，卻將土地超過2/6部分出租予他人，您的家人可向A主張不當得利。
2.因為您的家人非AB租賃契約之當事人，亦非BC租賃契約之當事人，所以您的家人無法向B及C請求給付租金。
3.又依民法第820條規定，「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。」就目前您的家人使用共有土地一部分，另一部分同意A租給他人使用之情形，雙方就共有物管理應有合意。如果您的家人想運用土地，變動上開土地使用情形，需透過共有人多數決為之；或透過法院裁定變更。
4.如果您的家人想透過土地分割，取得土地的使用。須注意有無民法第425條之規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」。如果BC之租賃契約，期限未逾五年，則可能有該條適用，您的家人將會受讓BC之租賃契約，於租賃期間，需容許C繼續使用該部分土地。
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