Q: 您好:
半年前家母將家裡的屋子委託仲介出售，當時是簽署專任約，合約內容總價為180萬(實拿)，當下仲介人員又請家母簽立一張變更合約內容同意書將底價變更為156萬元(實拿)，然而簽約3個月後，仲介引導家母再次簽下第二張變更合約內容同意書，將底價調降到120萬元，隔沒多久仲介來電說找到買家出價120萬元(實拿)，然後衝到家裡說要先給我們5萬訂金，當下家母拒絕收下，事後家母致電告知我事情經過後，隨即我致電給仲介人員，告知他我們想要實拿150萬才賣，仲介人員告知我們那她只好再努力看看，過了三個月後，仲介人員來電說找到買家了，價錢為145萬，當下我告知他我要150萬才賣，掛掉電話過了2小時後，仲介人員再次來電，告知我們之前家母所簽的120萬的合約書在法律上是有效力的，他如果告知公司，仲介公司會告我們違約，必須賠償6%的違約金，所以家裡又討論了一番後，致電給仲介詢問145萬是否是實拿的金額?此時仲介才告知是尚未扣除相關費用的金額，頓時覺得受騙，因為從頭到尾我們一直都是談實拿的金額，可是最後仲介確卻用未扣除相關費用的金額來談，還是我們自己致電詢問他才告知的，所以我想請教的是，
1.在完全沒見過斡旋契約書或要約書時，單憑仲介口頭告知超過底價就必須要賣，否則我們就會算違約嗎？
2.變更合約內容同意書也是家母在沒訪價及不知道如果到達底價就必須強迫要賣房子否則就會算違約的情況下所簽立的，請問這樣合約沒瑕疵嗎？或者說這樣的方式是否已觸犯消保法？
3.雖然到達底價但我們尚未簽署任何買賣契約下，我們是否有權決定房子賣或不賣呢？
謝謝
A:
您好:
關於您的問題僅回覆如下，
1.依照民法第153條規定，當事人互相意思表示一致者，契約即為成立，您母親與仲介一開始簽定180萬底價的契約書，後來分別簽定同意書變更底價，並有書面簽字，則雙方對此已達成變更之合意。雖然您母親並未訪價，但價錢高低只要不離市價太多，多半都在容許範圍內，近兩年又已推行不動產買賣實價登錄制度，一般人可以很容易查詢鄰近市場行情，很難以此為由主張此部分不合法。
2.您的第一個問題及第三個問題可以整體看之，日前有法院判決(台北地方法院100年度訴字第1440號)認為房屋委託銷售契約（定型化契約）規定「買方出價達底價，買賣契約成立生效」違反《消保法》公平原則，且剝奪買賣雙方的契約決定權而無效。屋主反悔不賣頂多是違約，買賣契約並未成立，僅能求償違約金不能要全額仲介費，或可供予參考。
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