法律論壇

A:  針對 台端所述事實，回答如下：
一、 關於大廈頂樓使用之部分
〈一〉 依公寓大廈管理條例﹝以下簡稱本條例﹞第八條第一項、第二項、第四十九條第一項第二款，及第二時二條之規定，樓頂平台除依法令並經區分所有權人會議之決議外，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。如有此違反行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處以罰鍰後，該住戶應於一個月內回復原狀；未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔；又依實務見解〈參司法院77.10.7(77)廳民四字第196號函復台高院〉，大樓頂樓所有人，若未得大樓各層所有人之同意，擅在頂樓平台上加蓋磚造鋼架覆蓋石綿瓦並設有門之房屋一間，即屬無權占有，他層所有人仍可依民法第767條請求拆除房屋。故本條例上開規定並未排除其他區分所有人行使以民法得為主張之權利。
〈二〉 另自最高法院69年台上字第550號判決之見解以觀，「房屋之屋頂平台，依民法第七百九十九條規定，固應推定為第一至四層各所有人之共有，惟茲被上訴人在該屋頂搭建鋼架覆蓋石棉瓦，架高中間約二，五公尺，邊緣為二公尺，設有日光燈，但無牆壁等情，業經第一審勘驗屬實，又此架棚既非鋼筋混凝土構造，而係專為遮雨遮陽而設，復未妨害上訴人使用……從而被上訴人搭蓋架棚，按其性質即屬保存行為，依民法第八百二十條第二項規定，自得由被上訴人單獨為之。」共有人的保存行為並不因本條例之施行而被排除。
〈三〉 綜上所述，若 台端所欲加蓋者，僅係一無門牆有屋頂之棚架，而純粹為遮雨、遮陽而設，按其性質即屬保存行為，不須得其他住戶之同意即可單獨為之；反之若 台端所設者為一有門牆屋頂之房屋，則必須經大廈管理委員會或全體住戶之同意，始可為之。
二、 關於頂樓加蓋之申請部分
依建築法第八條及第二十五條之規定， 台端若欲於屋頂平台加蓋棚架或鐵皮屋，即屬建築物之建造行為，皆須依法向工務局先行請領建築執照後，始可搭建，否則即屬違章建築，一經相關單位查報，即會遭拆除，故建議 台端於建造該棚架或鐵皮屋前，可先向工務局請領執照，此為較妥當之作法。

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陳麗雯律師敬上
泓廷商務法律事務所
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