Q: 律師您好～
本人本應於每月16日繳交下期房租
並有兩個月擔保金在房東手上
但3月16日及4月16日本人均未繳房租
5月3日收到房東催繳存証信函
5月9日收到終止契約之存証信函
本人於5月13日匯入一期房租
6月10日再匯一期，7月7日亦匯入一期
自認遲繳的租金均未超過2個月足
但是今天開庭時，法官說擔保金並不能抵租金
要求我馬上匯2萬元給房東，說我兩個月未付房租是事實
房東的中止契約是產生效力的
我想請問：
1、法官的算法怎麼和我之前的認知不同？若簡易庭判決我必須歸還房屋，我可以上訴嗎？
2、若法官要我重新打契約我可以不從嗎？
3、8月中要再開一次庭，我該如何應對呢？
4、7月29日開庭時，我質疑5月9日終止合約的存証信函的合法性時，法官說他要再研究。開完庭後的7月31日，我就收到房東寄來的另一封終止合約的存証信函。請問已經進入司法程序的案件，經由開庭後的質疑所作的新動作，也是可以的嗎？
謝謝您的回復！
A:
您好，
1、你3/16、4/16未付，已達二期未付，房東5/3催繳，你還是不付，5/9終止，則此時租約已經終止，你5/13、6/10、7/7所匯的房租，都是在沒有租約的情形下，所匯的，只能算是你無權使用房屋而相當於房屋的不當得利而已。因此房東當然可以請求返還房屋。就算上訴，恐怕也是敗訴。
2、你若不重新打契約，你就要搬家。
3、最好是與房東重新打租約，因為原來的租約已經沒有了。
4、開庭後的動作當然也是可以的，問題是，若5/9日的終止是無效的終止，則你在7/31前已匯入租金，房東也收了，則7/31的終止恐怕也是無效的終止。此時反而是租約仍有效。故本件的爭點，在於5/9的終止是否有效。
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