Q: 律師您好～
個人於96年底頂了一間安親班
立下一紙非常陽春的君子合約
其中沒有附註任何備註事項
但就是希望能順利轉交
給了20萬後房東突然不給續約
說要賣房子，於是跟賣方的合約就到98年五月份
問題來了
雖然當初合約上沒有註明什麼
但如果賣方無法履行合約，那將全數退還金額
但今天他只還我一半
而在這段時間中，我確實有做一些動作
例如傳單 課程....禮物..等
這些都是在我自己有信心能全接手的情況下所必須進行的行為
但是賣方的房東突然喊卡
在房東不願意簽新約下只願意依舊約(賣方的名字) 到98年5月
請問賣方能夠扣我10萬元嗎？
現在我沒有學校的鑰匙，也無經營的事實
簡單來說，就是我付了20萬 元但仍一無所有
請問這樣我站的住腳嗎？
謝謝您的回復
律師
A:
您的問題如何解決,端要看您所謂的"君子合約"究竟有多陽春?
因為這關係到頂讓合約的內容性質如何?對於房子如何使用的性質?
而此新臺幣(下同)20萬元是屬於包含權利金.設備或兼及相當於租金的性質?
若有租約之性質,則您應可對新的買主主張民法425條第1項"出租人於租賃物交付後,承租人佔有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在"之規定,若無租約之性質,則另當別論.
至於賣方所稱僅願續約到97年5月,您是否已同意?而賣方僅退還10萬元,餘款10萬元是否屬於相當於租金或權利金?均待您提出進一步之說明,始能做全盤之解說!
建議您應可利用各鄉鎮市之調解委員會或法院之和解制度與賣方進行協商調解,以能圓滿解決!
否則僅憑彼此陽春的"君子合約"恐怕會造成"公說公有理.婆說婆有理"認定上之困難,且在訴訟上也很難做為您有利的主張.
祝福您早日能順利協商解決之!!
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