Q: 今年1月 舊房東將土地.及地上物賣給財團(有部分地上物是承租工廠們自己蓋的).但事前並未書面告知.直到買賣完成才帶買方來要求要更改承租合約上的出租人.因為舊房東說買方只拆馬路邊違建部分使用.其他有使用執照的工業廠房不拆.會繼續租給我們.所以房客們就在合約上簽字.
現在租約在4月底到期.新房東要求增加租金且比例高達40%多.如果願意繼續承租.也只簽約半年.且要把出入口圍起來.要改走小巷道.貨櫃車不保證可出入.擺明是要把房客全趕走.
我們幾個承租戶都是有合法工廠登記證的.如果要搬遷損失會很慘重.請問有無和房東可談判的籌碼?
謝謝!!
A:
您好，
依民法之規定，租約租期未逾五年或是經公證之租約，有買賣不破租賃之適用，亦即法律是保護承租人的，就算未換約亦受到保護。但來文提到「房客們就在合約上簽字」，似乎房客與新房東已達成新的租賃協議，故雙方之關係，就必需適用新的契約條款，租期屆滿，當然終止，本來就有搬遷的義務，故在法律上你們是蠻弱勢的。
至於實際上有無談判空間？只能研究原來的租約有無保護承租人之約定，並尋找其他事實上可能對房東不利的處境，來作為談判的空間，此部分只能由實際了解的人提供協助，無法於網路上提供意見。
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