法律論壇

A:  您好：

通常而言，如欲提前終止租約，除雙方契約有約定任意終止權（即一方可以在無任何理由下單方決定終止租約）外，原則上須端視雙方租賃契約內有無承租人得以提前終止租約之約款，該約款內是否有符合您所詢情形之得終止契約事由而定。

舉例而言，以內政部之租賃契約範本第17條第1項約定：「租賃期間有下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租約，出租人不得要求任何賠償：(一)租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。(二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。(三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。(四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。(五)因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。」倘若您與出租人之租約有類似約定時，據此終止租約出租人應無由抵扣押金。

無論如何，以您所詢情形均建議保留有定期催告出租人修繕之相關證據，以及因出租物受損無法營業之相關事證，以利後續發生租約是否合法終止爭議時得以舉證。

以上簡單意見供參，謝謝。

A:  您好，關於租賃契約終止問題，提供以下初步看法供參：

依據所提供資訊，若您是作為營業店面或經營辦公室使用的商業承租，並不受租賃住宅市場發展及管理條例、房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項等之限制，而應回歸民法及契約內容。因此建議您先檢視與房東的租賃契約中有沒有約定「得」提前解約的條件。

若契約中有「得」終止租約條款，且依契約中有關通知及違約金約定，原則上善盡提前告知義務（依照契約約定或是民法第450條第3項之期間通知對方），應無須支付違約金，然而如有另行約定終止租約須賠償違約金部分，則從其約定。

至於若無約定是否可任意終止契約，則應依照民法第430條規定，依房東有無於催告期間內修繕，如無修繕則可依照前述程序通知並終止契約；然而如房東有為修繕，原則上須雙方合意始得終止租約。

以上僅為原則性、通案性回覆，具體情形仍應以實際個案為準，本所具備契約審閱經驗豐富的資深律師，若有任何疑問，歡迎至本所預約諮詢。