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因地震後提早解約,要扣押金嗎?


李O 發問於 2024-04-25 | 臺北 | 批發、零售及餐飲業

Q: 請問因4/3地震導致天花板漏水,牆壁破損,要等師父來維修,公司營業處就必須暫停營業,也因餘震不斷,裂痕也越來越嚴重,這樣公司必須搬離,請問需要被扣押金嗎?房東希望我們不要搬,也要讓師父進來敲牆~~

租賃糾紛

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A:  您好:

通常而言,如欲提前終止租約,除雙方契約有約定任意終止權(即一方可以在無任何理由下單方決定終止租約)外,原則上須端視雙方租賃契約內有無承租人得以提前終止租約之約款,該約款內是否有符合您所詢情形之得終止契約事由而定。

舉例而言,以內政部之租賃契約範本第17條第1項約定:「租賃期間有下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止租約,出租人不得要求任何賠償:(一)租賃住宅未合於所約定居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,仍不於期限內修繕。(二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失,且其存餘部分不能達租賃之目的。(三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵;承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者,亦同。(四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。(五)因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。」倘若您與出租人之租約有類似約定時,據此終止租約出租人應無由抵扣押金。

無論如何,以您所詢情形均建議保留有定期催告出租人修繕之相關證據,以及因出租物受損無法營業之相關事證,以利後續發生租約是否合法終止爭議時得以舉證。

以上簡單意見供參,謝謝。

A:  您好,關於租賃契約終止問題,提供以下初步看法供參:

依據所提供資訊,若您是作為營業店面或經營辦公室使用的商業承租,並不受租賃住宅市場發展及管理條例、房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項等之限制,而應回歸民法及契約內容。因此建議您先檢視與房東的租賃契約中有沒有約定「得」提前解約的條件。

若契約中有「得」終止租約條款,且依契約中有關通知及違約金約定,原則上善盡提前告知義務(依照契約約定或是民法第450條第3項之期間通知對方),應無須支付違約金,然而如有另行約定終止租約須賠償違約金部分,則從其約定。

至於若無約定是否可任意終止契約,則應依照民法第430條規定,依房東有無於催告期間內修繕,如無修繕則可依照前述程序通知並終止契約;然而如房東有為修繕,原則上須雙方合意始得終止租約。

以上僅為原則性、通案性回覆,具體情形仍應以實際個案為準,本所具備契約審閱經驗豐富的資深律師,若有任何疑問,歡迎至本所預約諮詢。

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