法律論壇

A:  您好：

您所提住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項係內政部頒訂作為定型化契約規範的一環，惟實際上個案中的契約是否均有完全援用該事項？則屬未必。以您所詢該事項第17條的規範，係內政部提供在契約中「可以」為該約定的意思，至於您與出租人間簽立的合約是否有勾選或約定，則要看實際情況而定。

假設本案中雙方租賃契約有勾選或載明您所引約定，則一來該約定並不違反內政部住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，故即便本案租約性質上屬於定型化租賃契約，該約款仍屬有效，較難主張該約款屬於不公平定型化契約約款而無效。

其次，依該約款約定內容觀之，解釋上可以認為出租人與承租人均同意於發生「出租人為重新建築而必要收回」之情形時，其法律效果為「出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償」，此時形同承租人於締約時已經預先與出租人約定給予一提前終止且不負賠償責任之權限，倘若承租人否認出租人行使此等權利時，出租人可能會提出訴訟主張租約已於其通知之時合法終止，要求出租人遷讓房屋並給付佔用期間之相當於租金不當得利，倘若租約尚有其他違約處罰約款時，出租人也可能主張承租人無故拒絕遷讓已經違約而要求違約金。於此情形，會由法院判斷出租人依該約定終止契約是否合法？（例如：是否確實有重新建築必要？）如法院認為終止合法，則會判決准依出租人上開所請。此種狀況對於出租人而言，唯一比較有利之處便係或可主張仍在爭訟中、租約是否終止尚不明確為由，而拖延實際上騰空返還給出租人的時間；但若後續敗訴時，仍應負擔相關責任。

因上開約款排除出租人賠償責任，換句話說出租人並不負擔法定的賠償義務，承租人即便提出請求，出租人仍可能主張與約定不符予以拒絕；惟若出租人與承租人間如就賠償問題願意協商，自無不可，附此敘明。

以上簡單意見供參，謝謝。