Q: 我的新屋在驗屋時有滲水的情況，請建商二次修復的時候在牆內打針（發泡劑）結果導致冷氣排水管堵塞，我的裝潢冷氣包管木地板衣櫥皆因冷氣排水管堵塞倒灌使這些裝潢家具受潮，一開始以為是冷氣施工的問題請冷氣師傅來處理，查看是不是施工時水泥塊不慎掉落至排水管內，但是這樣連續四天的打牆找牆內排水管哪段有堵塞，在第四天終於找到，結果是之前建商修復牆壁滲水的關係而導致冷氣排水堵塞，防水的發泡劑打到冷氣排水管內，因為我已經入住3個月，現在這樣的施工導致我整間屋都是水泥灰，我屋內的所有傢俱家電衣櫥內都是灰塵，甚至我連床都沒得睡，現在只能被迫睡在客廳的地板，可是全室的地板都是灰，加上施工打下的水泥塊工人踩到在屋內走來走去，木地板都刮傷，我想請問這樣造成我非常的不便可不可以請求精神賠償？讓我的心情非常糟糕第一次買房新成屋搞到這樣真的很不愉快
A:
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權
，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付
時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
您好
1.可就建商新成屋有諸多瑕疵向建商建商主張減少價金，瑕疵重大者可以主張解約請求返還價金。
2.二次修復導致冷氣排水管堵塞另外造成台端不便等等狀況，可就侵權行為另外請求建商賠償。
3.發現瑕疵後6個月若無提出訴訟，可能罹於時效，上述事項若建商不同意可以訴訟救濟權利，有無訴訟空間以及相關細節可持資料與本所進一步討論。
鴻達法律事務所敬上
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A:
依照您的問題分為下列議題思考、討論：
一、出賣人之瑕疵擔保責任
依民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」
二、買受人得解除契約或請求減少價金
(一) 買受人得依民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
(二) 於本案中因新屋有滲水之情形，即買賣標的物存有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任之情形，故買受人得依法向出賣人主張解除契約或請求減少價金。
三、買受人得主張出賣人之債務不履行責任
(一) 依民法第227條：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」依民法第227條之修正理由可知，不完全給付有「瑕疵給付」和「加害給付」兩種，瑕疵給付，僅發生原來債務不履行之損害，可分別情形，如其不完全給付之情形可能補正者，債務人可依遲延之法則行使其權利；如其給付不完全之情形不能補正者，則依給付不能之法則行使權利，不完全給付如為加害給付，除發生原來債務不履行之損害外，更發生超過履行利益之損害。
(二) 於本案中，若新屋有滲水之情形係因可歸責於建商之事由造成瑕疵給付，買方得依民法第227條之規定行使其權利，至於建商二次修復在牆內打發泡劑導致冷氣排水管阻塞進而使裝潢家具受潮、屋內木地板刮傷，此已屬侵害買方固有利益而為加害給付之性質，買方自得請求建商負損害賠償之責。
四、無法請求非財產損害
(一) 民法第195條第1項：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」
(二) 所謂非財產損害係指精神上痛苦而言，請求加害人賠償相當金額之慰撫金時，法院對於慰撫金之量定，應斟酌實際加害情形、所造成之影響、被害人痛苦之程度、兩造之身分地位經濟情形及其他各種狀況，以核定相當之數額（51年台上字第223 號判例意旨參照）
(三) 本案中建商雖給付有瑕疵之新屋，但若未侵害買方身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益，買方即無法請求精神慰撫金。
希望我的回答有協助到您，若有還有其他疑問，歡迎來電洽詢本所:
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王翼升律師
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