Q: 律師您好～
請問一下
我父親在民國82年買了一棟四層樓公寓的一樓
那棟公寓是沒有地下室的（沒有地下停車場的那種）
但是因為地主私下挖了地下室，從隔壁的房子（地主的房子）可以下去
我想這種情形是否就是侵佔了呢？
但是因為簽約的時候，那個地主還特別在契約書上寫「不包含地下室」
所以想請問一下，這樣我們是不是就不能告他了？
可是原本這種地下室應該是不能使用的不是嗎？
這樣那個人不就是違建在我家地下了嗎？
請問我應該怎麼解決呢？
可以向縣政府建設的人反應--寫陳情書之類的嗎？
因為買了很久才注意到這個問題
會不會就只能任地主使用了呢？
請律師先生幫我解決一下我的問題，謝謝您的回覆
律師
A:
您好：
理論上不動產的所有權是及於地上地下，但基於契約自由原則，既然對方在出賣時，已經於契約中載明買賣標的物「不包含地下室」，也已經為買受人所知悉。那麼不管他開挖的地下室是否合乎建築法規，在他的主觀上就不太可能會有「不法」的意圖，而欠缺刑法竊佔罪的主觀構成要件。而且，既然你們對地下室沒有處分權，那麼他的行為，也不會侵害到你們什麼權益。所以，大概就只能朝檢舉違建：例如向建管單位提出陳情，檢舉書面等方式去處理了。
參考法條：刑法320條
［意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。前二項之未遂犯罰之。］
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