Q: 我們是分租做飲料的店，一開始簽約前有先口頭向房東確認能不能做外帶窗並且保持常開，房東說可以我們才簽約。
目前已經開五個月了，房東突然因為冷氣的關係要求我們把窗戶關起來或者是把窗戶換掉，也不准我們做布簾遮住
只能換窗戶。想請問這樣有辦法因為是它們的問題而解約嗎?和淤上有寫明不租之後要恢復原狀，那現在窗戶他們做了之後，我們做的牆壁跟窗戶連結部分還是要恢復嗎?
A:
呂先生您好：
依照民法第423條規定「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。且租賃物是否合於約定之用益狀態，應斟酌承租人用益之目的、租金額之高低及交易習慣等事項綜合判斷之（台中地方法院96年度訴字第1715號判決可參照）
您營業目的係飲料店，如有無外帶窗會影響到營業目的，則房東應有依照約定讓您使用租賃物之義務，如房東未能提供客觀上合於所約定使用收益狀態之租賃物則違反民法第423條規定，承租人則拒絕支付租金以及依照債務不履行之規定請求損害賠償或解除契約。
如您選擇解除契約，則應該租賃物依照原本樣子交付予出租人。
感謝您的提問！希望有回答到您的問題！
蕭棋云律師 敬上
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