法律論壇

A: 

有棟老透天由我母親跟二叔共同持有1/2 家中急需用錢可否販售?
且之前有簽一份契約內容為這棟房子出售後由三人均分售金 可否不履行契約?ps契約內容有做塗改

ANS：
一、房地不動產為2 人以上之人「分別共有」者，依《民法》819條第1項規定，各「分別共有人」就其「應有部分」（持分），得自由處分（包括可以「出售轉讓」）；但依《土地法》第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格，共同或單獨優先承購。」

二、本件案例情形，「母親」（A）與「二叔」（B）二人「分別共有」本件「透天厝」房地，分別共有人A、B各所有「應有部分」1/2。依上一、所述法律規定，A可以出售其「應有部分」1/2，但：（一）就社會一般情形而言，少有人願意購買房地「應有部分」。（二）如果要出售本件房地「全部」者，因A僅有應部分1/2，不夠充足《土地法》第34條之1第1項規定（共有人的人數過半數且合計應有部分過半數、或應有部分合計超過2/3）之要件，所以A不能單獨出售本件房地「全部。（三）若A出售其「應有部分」1/2，而有他人（非共有人）願意買受的話，A應以「存證信函」表明出售價格條件通知B是否要以同一價格條件承先購買；依〈土地法第三十四條之一執行要點〉第10點第（二）項規定，B受通知後10日內不表示是否優先購買者，視為B放棄優先購買權。

三、另，案例表述「有簽一份契約，內容為這棟房子出售後由3人均分售金」，因未見該「契約書」內容，難以確切研判於法是否有效？但原則上，若該契約係經當事人真實合意簽訂（包括塗改修訂），而別無法律上無效情況者，應認該契約有拘束當事人之法律上效力。

廖信憲律師

律師回覆於  2015-07-03