法律論壇

A:  敬啟者：
1.本件應視您與地主是否有共有關係(土地法第34-1條第4項)或租賃契約(民法第426-2條第1項)，判定有無優先購買承購權。
2.房屋由您祖父所建，您祖父為所有權人，子女為繼承人依法當然得繼承之，並無疑義。
3.依台端所述，恐係無權占有該土地，依法無搬遷補償金或重建後分屋之請求權。反係所有權人另得向您就無權占有土地，請求返還相當於租金之不當得利。
4.若您祖父及其繼承人20年間以行使地上權的意思，和平、公然、繼續占有該地，您得請求登記為地上權人(民法第772條準用第769條)；惟您祖父占有當時係善意無過失，10年即得請求登記為地上權人(民法第772條準用第770條)。 惟占用人究「所有的意思」、「地上權的意思」而占有土地，如何取得四鄰證明，向地政事務所申辦地上權登記等等，如無法證明係以「地上權之意思」占用，無法獲得地政機關同意受理，面對地主主張拆屋還地(民法第767條)，恐難勝訴。



相關條文及實務見解
1.土地法第34-1條第4項
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
2.民法第426-2條第1項
租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
3.民法第769條
以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。
4.民法第770條
以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。
5.民法第772條
前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。
6.民法第767條
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有
權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
前項規定，於所有權以外之物權，準用之。
7.最高法院60年度台上字4195號判例
未登記之土地無法聲請為取得地上權之登記，故依民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條及第七百七十條主張依時效而取得地上權時，顯然不以占有他人未登記之土地為必要。苟以行使地上權之意思，二十年間和平繼續公然在他人地上有建築物或其他工作物或竹木者，無論該他人土地已否登記，均得請求登記為地上權人。
8.最高法院61年度台上字1695號判例
依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。

供予參酌

林瓊嘉律師