法律論壇

A:  您好:

有關本件房屋的出賣人負有瑕疵擔保責任,買受人大致上可參考以下民法之規定主張權利：
1.民法第354條第1項前段所規定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
2.民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。
3.民法第227條明文：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

但應注意的是，依據民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之務。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」，因此，當買方於發現買受之房屋有瑕疵時，務必先行將瑕疵情形通知出賣人，方得主張前揭民法第354、373、359及227條等規定之權利。

基於以上說明，茲就您所提的問題，簡答如下：
1、至有關您所提及要求解除合約是否合理之問題：
首先應視系爭房屋之漏水情形是否嚴重？房屋是否存有結構安全？有無影響居住安全或房屋使用功能疑慮？等問題嚴重到需解除契約始公平之必要，否則依照目前實務見解，多以認定減少價金，或請求出賣人承擔修繕費用等方案解決之。
2、次有關您所提及可否要求修復延長保固並減少價金之問題：
一般而言，若非解除契約，實務上應該可以依據上揭民法第359條等規定，提出請求減少價金或要求延長修復保固期間等方案協商解決之。
3、另有關您所提及是否可暫緩交付後續款項問題：
依據民法第264條規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，因此，本件前揭房屋之瑕疵情形，因恐有影響房屋使用功能之疑慮。故應可依據前揭規定，向對方發函聲明將行使同時履行抗辯權，以保留交付買賣價金後續付款等事宜。

以上為初步判斷之意見,僅供為訴訟外之參考，詳細解決方案仍需視實際情況及相關事證，始足以完善認定之。

廖德澆律師 敬啟