Q: 律師您好!
有一筆土地,共有兩人持分.我持分為1/5,另一人(簡稱B)為4/5.
目前該筆土地出租予一工廠使用,承租者為B找來的.前陣子發現承租者所繳租金並非如合約所載,而是合約之兩倍,超過合約之租金,由承租者私下交付予B.承租者承認私下有另給租金予B,並由我們錄音存證.B僅承認另拿一筆款項但堅持不是租金.之後上法院,承租者因與B有私交,矢口否認有另交租金,而錄音證據在法律上效力較薄弱,法官認為我們可信度高,但提不出有力的帳務或匯款證據,所以不起訴B.
因B的持份超過三分之二,對未來買賣有絕對的決定權.我們很怕他會跟建商或不動產公司勾結,用低於市價的方式,依土地法34-1條賣地予他方.當然,我們有優先購買的權利,但B持分土地接近400坪,交易價恐上億,我們一定沒辦法吃下來.依B的記錄,一定會壓低價錢,然後跟買方拿剩餘的差額,我們不想再損失一次.
所以我們一定要尋求自保的方法,想請問:
1.因現在土地有租予工廠,故有地上物,要分割恐有困難(必須清除地上物).若B在租賃期間欲出售土地,我們可以申請強制分割嗎?但這樣一來租賃合約會有問題,請問要如何處理?
2.若有買方時,一定要整筆土地購買嗎?可以只購買B自己的持分嗎?
像我們這種情形,請律師幫我們看看有沒有其他自保的方法,謝謝.
A:
您好：
一、以您的狀況而言，既然您所持有的應有部分比例不高，且若共有土地遭B出賣時，您擔心無力負擔優先承購權所需付出之大筆買賣價金者，建議可以考慮向法院聲請以變價分割方式終止雙方之共有關係，由您直接取得共有土地變價後之價金，如此即可脫離與B的共有關係。
二、另外，雖然第三人可以只購買B的應有部分即可，但以B的立場而言，通常會與第三人約定由其購買全數土地，日後再視情況由B買回，藉此方式排除您的所有權。
三、以上建議供您參考，希望對您有所幫助。
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