Q: 我於今年6月與房仲簽專任合約,房仲於8月稱找到買方低於簽約價格十萬願出三萬斡尋金,但因家中有事,故告知房仲需到9月中再簽約,但因買方不願等待(有仲介簡訊為證),故此次交易未完成,
但到9月底仲介又發簡訊說有一買方出價,還是低於簽約價格十萬此次斡旋金為20萬,要求我們簽約賣房,但因不到簽約價格,我們不願意賣,但到簽約期滿後,仲介提供資料法院發出支付命令說要讓服務費使之成交,但因我們未按照合約賣房,導致牠們損失要我們赔20萬,此後於12月簡易庭調解結論於1/17前付給仲介5萬元和解,目前和解金未付
但最進聯絡到買方原來第一次跟第二次都是同一個買方,買方說他交斡旋金20萬是因為仲介跟他說都談好了可以辦簽約過戶,所以他又帶20萬本票給房仲,但至始至終第二次我們都未答應房仲,房仲卻簡訊跟我們說找到買方且收協調金20萬,明顯簡訊與買方說法對不起來,我懷疑他是藉騙買方說都談好了要簽約過戶,使買方提供20萬,房仲再以這20萬跟我們說是協調金套住我們,才有接下來的讓服務費及支付命令及調解最後賠房仲五萬元和解,想請問房仲這樣與買賣雙方說法不同,是否以觸犯詐欺與背信罪了?麻煩律師了!
A:
您好，回覆如下：
一、據台端所述，台端與房仲所簽訂之契約應屬於斡旋金契約：
(一)斡旋金契約之概念，「買方同意以現金或票據支付一定金額，由仲介人據以向賣方議價。如賣方同意買方之承購條件，該筆金額即轉為買賣契約之定金；如賣方不同意，該筆金額則無息返還於買方」
(二)因此仲介取得報酬之前提為買賣契約有效成立，仲介收取斡旋金應為代理賣方收取定金，並負擔為買方向賣方議價之義務。而協調金、服務費用的部分，則應視台端與房仲之間契約有無其他約定，方能判斷房仲收取協調金的行為，是否有拘束台端之效力、台端是否因此需要負擔房仲的服務費用。
二、刑法相關法條
(一)詐欺罪：
１、依刑法第339條第1項，「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。」
２、詐欺罪之要件為：不法意圖、以詐術使人交付財物等等。房仲之行為是否具有不法意圖，應視台端與房仲間的契約有無服務費用之相關約定，如果有約定，則房仲要求服務費用具有法律上依據，並不構成詐欺行為。
(二)背信罪：
１、刑法第342條，「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。」
２、背信罪之要件為：為他人處理事務、不法意圖、損害本人利益、違背任務之行為、致生損害於本人等。房仲之行為是否具有不法意圖或違背契約義務，應視台端與房仲間的契約有無相關約定，如果房仲要求服務費用具有法律上依據或不違背契約約定，則並不構成背信行為。
三、以上法律意見僅供參考，實際情形仍需依個案具體事實加以分析。
加入我們的FB粉絲專頁「中小企業法律新訊粉絲團」，取得最新即時的法律知識！