Q: 本人前於民國九十九年九月透過某甲不動產房屋仲介公司屋主購台北市衣一十年中古屋, 但於交屋三個月後, 發現房屋霉氣稍重, 委託建設公司裝潢勘查後, 察覺浴室洗手台上方有油漆剝落現象, 打開天花板維修孔後發現一處水管有滲漏水,其他三處有白樺現象, 經拍照存證, 依某甲不動產漏水保固實施辦法規定，發現所購得之房屋有滲、漏水現象時，仲介方則應依前開辦法之規定，以交屋日起六個月為限負保固修護責任，故通知某甲不動產仲介方處理, 並依民法第三百六十五條之規定，購屋人應於得知瑕疵後六個月或自房屋之交屋時起五年，向出賣人主張權利，一併通知台端。 本人即期通知某乙建設公司延緩裝潢工程開期, 維持買賣屋之原貌。
前屋主主張中古屋有六個月的保證期, 且依法規定只須依照現況作整修, 又因樓上屋主不肯出面維修, 所以希望樓下進行補強動作. 但因為漏水源頭確定為樓上的衛浴設備防水工程不週或水管破裂所導致, 前屋主認定依法規定並不須負責, 但因漏水工程若無法確實做好, 買來的房子還是會有漏水之憂慮.
請問, 依法前屋主只需要負責買屋後六個月的漏水保固嗎?
依法, 前屋主需要做到怎樣的維修動作呢?
我可以依法請求屋主損害賠償嗎? 有判例可循嗎?
A:
您好：
一、不論新屋或是中古屋的買賣，出賣人都負有「物之瑕疵擔保責任」，並非謂中古屋的出賣人就不須要負物的瑕疵擔保責任。
二、依民法第三五四條規定，出賣人應交付買售人無瑕疵之物，若有瑕疵，就應負擔保責任。再依民法第三六五條規定，出賣人若因物之瑕疵應負責任時，買售人欲行使減少價金或解除契約(瑕疵若小，就只能請求減少價金，瑕疵很大，就可以主張解除契約)，依民法第三五六條規定通知出賣人後，六個月內要行使權利，也就是說，若出賣人欲主張減少價金○○元，而對方不同意，於通知出賣人減少價金起六個月內，應對出賣人提出訴訟求償，否則會權利時效消滅(並非主屋主所謂之六個月保證期，因為何時發現瑕疵並非一定，因法法定為通知起六個月為權利期間，這部份應加以釐清)！供予參酌，謝謝！
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