Q: 律師您好:
目前遇到一個土地買賣問題如下:甲地產權為ABCD四人共同持有,A持分3/9,B持分3/9,C持份1/9,D持份2/9,ABC三人決議將土地賣出,D認為出售價金不滿意,要求提高價金或拿取超過總價金2/9以上,如ABC無法答應要求既表明不做任何買賣動作.
ABC三人想依據土地法第34條之1規定處理,但D告知會將自身2/9持分做設定抵押動作給第E,就算ABC三人依法將甲地賣出,也將D應得總價金2/9放置法院提存,但E仍對甲地有其2/9債權,得以向法院聲請拍賣抵押的土地,以技術性的干預讓買方知難而退,已達到D本人要求提高價金分配比例目的.
想請問您下面幾個問題:
1.如果ABC三人依據土地法第34條之1規定處理甲地後,E仍對甲地有其2/9債權嗎?
2.如果E仍對甲地有其債權,那購買甲地的買方要何才能塗銷抵押設定?
3.原本D和E為債務人與債權人關係,在土地轉移後D和E關係還存在嗎?
4.ABC三人與新的土地持有人如何才能以法律的方法保障自身的權益?
因為原本D對其甲地有其2/9持分,E以債權人向法院聲請拍賣有其合理性,但如果已依土地法第34條之1過戶給新買方,D已無甲地2/9持分,那E向法院聲請拍賣豈不合情不合理.
上述問題有點煩雜,勞煩您撥空解惑,萬分感謝!!
A:
您好:
針對您的提問，簡單回復如下
1.如果ABC三人依據土地法第34條之1規定處理甲地後,E仍對甲地有其2/9債權嗎?
首先您們可以先確認DE二人間是否確實有抵押債權存在，並進而設定抵押權，倘若DE二人並無抵押債權存在，而二人間僅是為阻擾售地而為之行為，即屬通謀虛偽意思表示行為，則其二人間的設定抵押權行為為無效，您們可以訴請法院塗銷此二人間的抵押權登記。
然而，倘若DE二間確實有債權債務關係存在，並進而設定抵押權並為登記，則當然於你們處理甲地後,E仍對甲地應有部份之2/9部分，得主張其債權。
2、如果E仍對甲地有其債權,那購買甲地的買方要何才能塗銷抵押設定?
購買土地之買方，必須清償抵押債權始能塗銷抵押設定。
3.原本D和E為債務人與債權人關係,在土地轉移後D和E關係還存在嗎?
當然仍然存在。
4、ABC三人與新的土地持有人如何才能以法律的方法保障自身的權益?
倘若DE二人並無抵押債權存在，而二人間僅是為阻擾售地而為之行為，即屬通謀虛偽意思表示行為，則其二人間的設定抵押權行為為無效，您們可以訴請法院塗銷此二人間的抵押權登記。
劉士昇律師
雅典財稅法律事務所
03-3024505
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