法律論壇

Q: 律師您好：
向您請教土地租賃的問題：
我父親有一筆土地於民國53年被台東縣政府都市規劃為公園預定地後一直沒有使用，於民國88年由一位A先生主動表示願意租賃我們的土地。
問題如下：
一． 租賃期限：甲乙雙方約定不定期（租期於政府辦理土地徵收時到期）。由於台東縣政府表示未來無徵收計畫，也沒錢徵收。請問這份合約在未公證情形下是否可認定為不定期合約。
二． 租金：每個月新台幣壹萬元正。於每半年給付，給付時間為每年一月一日及七月一日繳納，每月應繳納六個月份，乙方不得借辭拖延。我們父親於95年去世，土地過戶到我母親名下，於95年七月後我們已不再接受A先生的租金，期間協調土地買賣價金與調高租金與協定契約到期日無果。請問這是否適用425條，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。但是否與以下法條有衝突--民法第450條租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
三． 合約明訂：甲方於契約期間，除因政府辦理土地徵收以外，不得任意要求終止租約，否則願意賠償乙方所受之一切損失。請問這是否可用425條主張合約無效，且要求A先生拆屋還地，是否有要賠償地上物的問題。
四． 合約明訂：本約訂立完成，甲方應提供申請建築執照之文件配合乙方申請建造，興建地上建築物，建築費用﹑設計費用等由乙方支付。A先生因土地是公園預定地，所以在地上建造並申請臨時建物執照，臨時鐵皮屋建物超蓋，是否違反土地法第100條第五項承租人違反租賃契約與103條第二項承租人以基地供違反法令之使用時。A先生與他兒子名下各擁有土地上臨時建物的權狀。請問這是否違反民法第443條第二項，承租人未經出租人承諾將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約與土地法103條第三項承租人轉租基地於他人時。可收回土地嗎？
五． 合約明訂：租金調整按政府年度公告物價指數調整百分之參。如因本宗土地邊定為公園預定地不得申請農藥營業登記時，租金以每月固定一萬元計算，甲方不得調高租金。請問如果這份合約是有效合約之下，我們是否永遠無法調高租金。
六． 如果這份合約為有效合約，是否適用民法第449條第一項所定租賃契約之期限不得逾二十年。於民國88年簽訂至107年滿二十年，屆時我們才可以主張合約無效。
七. 請問這份合約想要主張無效是否還有適用法條與建議，可以順利取回這筆土地，另外我母親基本資料為原住民，年63歲，名下無房屋不動產除本案台東這筆土地外另有兩筆原住民保留地，無職業，93年艾利風災摧毀家園後目前一人居住在世界展望會贈與的組合屋中。


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