某A企業承租辦公室，每月租金二十萬元，租約約定押金三個月，且提前終止租約要沒收押金，A企業後來因業務不如預期欲停止營業，但是又想說要被扣三個月押金？請問是否有辦法降低A企業的損失?
為促進房屋租賃契約能夠更加公平合理，內政部依據消費者保護法第17條第1項規定及行政院105年6月3日院臺消保字第1050165104號函核定，訂定「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，並自中華民國106年1月1日生效。
新版房屋租賃定型化契約之「應記載」事項，除明訂契約應記載房屋租賃標的，即房屋地址等標示、租賃範圍及附屬設備、租賃期間、租金支付、使用房屋之限制、修繕及改裝、通知送達等事項外，更要求該租賃契約應予承租人至少3日的審閱期，且押金及違約金分別不得超過2個月及1個月之租金。因此，在本案例的情況，A企業就算是訂有期限的租約還是可以提前終止租約，並要求房東返還2個月押金(剩下的一個月作為違約金)，但是因為提前終止的預告期在內政部版本的定型化契約並無強制規定，因此如果租約約定提前終止租約必須提前三個月通知，這樣A企業如國臨時想結束營業就會因為預告期的因素而無法拿回3個月的押金。
此外，新版房屋租賃定型化契約之不得記載事項，則記明八條「不得約定」事項，包括承租人不得遷入戶籍、承租人須繳回契約書、承租人不得申報租賃費用支出、拋棄審閱期間等，皆是出租人不得與承租人約定之事項。
另外，新版房屋租賃定型化契約也明列出租人與承租人是否將該契約辦理公證，及是否有特定情形時得逕送強制執行之相關約定。在此提醒民眾，如欲使簽訂好的租賃契約有強制力，則須在契約內加註「可逕送強制執行」等語，並由出租人與承租人雙方至法院或民間公證人事務所辦理公證，始具效力。
不同於以往舊版的房屋租賃定型化契約較似於行政指導、僅提供民眾參考用，此次中華民國106年1月1日生效之新版房屋租賃定型化契約，其中應記載或不得記載事項的條款，係具有相當的法律效力，若出租人與承租人所簽訂的定型化契約有違反該條款，便可視為無效。而房屋租賃產生消費相關之爭議時，民眾除得向行政院消費者保護處、各縣市消費者服務中心提起申訴或調解外，亦可向法院提起消費訴訟，或至鄉鎮市區調解委員會申請調解。
有關上述之新版房屋租賃定型化契約範本，民眾可自行至行政院網站下載
網址：https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/40c39eee-6dc6-4eee-aabe-16cced70ef26
陳振瑋 律師
維鐸國際法律事務所
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