老黃牛肉麵在台北天母的6米巷弄內開店，已經開業20年，生意一直很好，最近更榮獲米其林推薦的肯定，開心迎來大量慕名而來的客人時，也為老黃牛肉麵增加了一些困擾：鄰居對黃老闆抱怨餐廳油煙太重、排隊人潮太吵，要檢舉黃老闆在住宅區的巷弄內不能開餐廳，讓老黃牛肉麵關門大吉….
問題：
1. 住宅區可以開餐廳嗎?2. 黃老闆可以如何因應?
1.什麼是土地使用分區?
[土地使用分區]是為確保都市有秩序發展，依據都市計畫之目標與內容，將都市計畫範圍內之土地，依使用目的與需要之不同，劃定各種不同之用途分區(例如：住宅區、商業區、工業區等)或再細分等級(如：住一、住二等)，而賦予不同之使用性質及使用強度。
簡言之，就是為了促進土地的最適當利用、維持生活環境品質，劃定各種不同之用途分區(例如：住宅區、商業區、工業區等)或再細分等級(如：住一、住二等)。
請注意，依照現在的規定，土地使用分區是規定使用方式(例如開餐廳、蓋停車場)是否符合該區的使用分區、用途，跟有沒有設立公司、營利事業登記、開立發票等是沒有關聯，有開發票的店家，也有可能土地使用分區不合規。
2.住宅區的巷弄內可以開餐廳嗎?
(1) 黃老闆的牛肉麵店，開設在天母的6米巷弄內，而且是住宅區
以台北市天母地區的土地使用分區查詢情形為例(如下圖，摘自台北市都市發展局網站)，除了紅色部分[商業區]供[零售業、服務業、娛樂業]等商業使用外，黃色部分是[住宅區](大部分為[住三])，主要是供[住宅]及[一般零售業]使用。
(2) 住宅區開餐廳的規定：
依照目前的規定（以黃老闆所在的台北市規定為例），在土地使用分區為[住三]的地區，開設餐廳（飲食業）需要符合以下規定：a. 臨8米以上道路; b. 樓地板面積<150平方公尺（以上即為「附條件允許使用」）。
其他縣市的土地分區細部規定可能略有不同，但基本觀念則是共通，可以至各地都市發展局網站查詢相關規定。
3. 黃老闆的餐廳有符合[土地使用分區]的規定嗎?
依照目前的台北市規定，在土地使用分區為[住三]的地方開設餐廳（飲食業），需要臨8米以上道路、而且樓地板面積需低於150平方公尺（「附條件允許使用」），從這一點來看，黃老闆的店面似乎不符合[土地使用分區]的規定。
4.違反土地使用分區怎麼辦?（以台北市為例）
(1) 違反土地使用分區，台北市都市發展局可以依照[都市計畫法]處以罰鍰、斷水斷電、或勒令停業等措施。
(2) 台北市政府在104年5月25日發布「臺北市各項違反都市計畫法案件通案處理原則」
採取類似「既存違建」原則，即是在102年7月25日[之前]在住宅區未達8米之道路設置餐廳（飲食業），只要沒有重⼤公安、環保及噪⾳疑慮，原則上「列管」暫緩處罰。
但是102年7月25日之後違反土地使用分區的店家，則是一律處罰。
5.黃老闆可以如何因應?
黃老闆的牛肉麵店雖然不符合土地使用分區的規定，但老黃牛肉麵已經開業20年，屬於102年7月25日之前在住宅區未達8米之道路設置餐廳（飲食業）的既存違規情形，黃老闆需要特別注意噪音、油煙、公共安全的情形，只要沒有重⼤公安、環保及噪⾳疑慮，原則上「列管」暫不處罰。
但是如果有重⼤公安、環保及噪⾳疑慮，都發局還是可以對黃老闆罰鍰、斷水斷電、或勒令停業等措施。
參考資料：
謝伊婷 群豐法律事務所主持律師
電話：(02)8773-8000